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COMPRA VIVIENDA REVENTA O SEGUNDA MANO

El proceso de compra  de reventas en España bastante similar al de cualquier país.

El procedimiento normal después de encontrar una propiedad que  le pueda interesar es acordar el  precio y las condiciones de pago entre las partes. En este punto los términos del contrato deben ser acordados así como  la cantidad de depósito que se entrega.

Es en este momento, y no después, donde recomendamos que usted contrate los servicios de un abogado, que le asesore, y le confirme que los documentos que usted está a punto de firmar son los correctos, y que ninguno de sus derechos son vulnerados. Esto es así porque, una vez que el contrato quede firmado,  y el depósito se haya  pagado, todos los términos, y condiciones de la operación quedarán fijados, y no habrá marcha atrás.

Debe tener muy claro su programa de pagos. Es decir, cuándo, cómo  y de qué forma, va a satisfacer las cantidades que tienen que ser pagadas. Es indispensable que usted contemple la disponibilidad de estos pagos, y de las cantidades para así evitar cualquier tipo de incumplimiento.

1. – DEPÓSITO

Una vez que usted ha tomado la decisión de comprar una propiedad, lo primero que le dirán será pagar un depósito inicial para reservar la propiedad durante un tiempo determinado, y así asegurar el precio y las condiciones del contrato. Este depósito será una cantidad que usted pagará para tener la propiedad a su disposición, y que el vendedor reservará hasta la fecha de terminación estipulada.  Es necesario que dicho depósito se pague a la firma de un contrato que, en este caso, se denominará “Contrato depósito”. Otras denominaciones son: contrato de arras, contrato de reserva, etc.

El objetivo del depósito es sacar del mercado la propiedad y reservarla exclusivamente para usted mientras usted estudia la situación legal de la propiedad y otros asuntos, como hipotecas, estado financiero, etc.

Al tiempo de la firma de este contrato usted tiene que tener en cuenta que la ley española (Código Civil) contempla que usted puede incluir en el contrato de depósito que , si el vendedor no cumple con las obligaciones contraídas,  o se salta o incumple el contrato, le reembolse el doble de los pagos recibidos, como pena convencional por infringir las condiciones del contrato. Sin embargo, si es usted el que incumple sus obligaciones contractuales (principalmente, el pago del precio en el tiempo y forma convenidos) , será usted el que perderá la cantidad entregada como depósito.

De esta forma, con el contrato de depósito usted no compra la vivienda, sólo la reserva. Por ello, si el vendedor encuentra a otro comprador que esté  dispuesto a pagar más por la propiedad, durante la validez del contrato, el vendedor podrá venderle la propiedad a este nuevo comprador, si bien usted recibirá el depósito entregado, por duplicado, en compensación por los daños y perjuicios ocasionados por el vendedor al vender a un tercero.

2. -CONTRATO DE COMPRAVENTA

Una vez que el depósito esta pagado, y usted, o su abogado, ha hecho las averiguaciones oportunas, y ha obtenido la información relevante sobre la propiedad, se suele firmar el contrato de compra definitivo.

Se puede decir que la diferencia fundamental entre el contrato de depósito y este de compraventa es que en el primero usted no adquiere la propiedad, sólo un derecho de reserva sobre la misma. Sin embargo, una vez que usted firma el contrato de compraventa, usted adquiere el derecho de compra de la misma. En el caso anterior, el vendedor podía vender a un tercero, indemnizándole a usted por ello. En el contrato de compraventa, el vendedor no puede vender a un tercero, siempre que usted cumpla, o esté en disposición de cumplir, con sus obligaciones, ya que sólo podrá venderle la propiedad a usted.

Por tanto, este contrato es ahora definitivo, y en él compromiso de los vendedores es más alto que el derivado del contrato de depósito que simplemente garantiza que  la propiedad va a quedar fuera del mercado.

En el contrato de compraventa están incluidos todos los términos y condiciones de compra, y de venta, sobre la propiedad, tales como el precio, la forma de pago, las circunstancias y condicionantes de la misma propiedad y de cómo y cuándo se van a cumplir, quién y de qué forma paga los gastos derivados de la compraventa, etc.

3. -ESCRITURA DE LA PROPIEDAD. ELEVACIÓN A PÚBLICO DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

En España el contrato privado de compraventa perfeccionado, en el que el vendedor ha entregado la propiedad, y el comprador ha pagado la totalidad del precio, es  un documento perfectamente válido para demostrar la propiedad del comprador. De esta forma, dicho contrato es válido entre las partes y los obliga a realizar y cumplir los términos contenidos en él. Sin embargo, dicho contrato no tiene “publicidad”. Es un contrato “privado”. Sólo obliga al comprador y al vendedor, que son los que lo han firmado. El hecho de que un comprador muestre un contrato privado dónde él mismo figura como propietario, no es un título absoluto. Ya que, por ejemplo, nada impide que exista un contrato de posterior fecha en el que éste haya vendido la propiedad a otro, dejando de ser, por tanto, propietario de la vivienda.

Así mismo, dicho contrato no indica ni refleja las cargas, limitaciones, y otros gravámenes que pueden afectar a la propiedad, y si se han pagado los gastos e impuestos derivados de las transacciones realizadas anteriormente sobre la propiedad. Una cuestión importante es que con el contrato privado, no se puede garantizar que el que vende, o el que compra, reúne la capacidad necesaria para vender (es el legítimo propietario, con capacidad de venta, no es menor, y no tiene ninguna capacidad para vender), y para comprar (se es mayor de edad, no se está incapacitado, etc.). De ahí que, aunque el contrato de por sí es perfectamente válido, no es suficiente para desarrollar transacciones sobre la propiedad, con la seguridad jurídica debida. Ni siquiera para demostrar con todas las garantías el mismo derecho de propiedad.

En este punto se demuestra la importancia de inscribir el título de propiedad en el Registro de la Propiedad.

Para que el contrato privado de compraventa tenga acceso al Registro de la Propiedad, éste debe ser “elevado a público”, es decir, debe transcribirse y confirmarse en escritura pública ante notario. Así como protegiendo al nuevo dueño contra gastos previos. Una inscripción en el registro es aconsejable para demostrar a quién pertenece la propiedad, de qué forma ostenta la titularidad sobre la misma, y la conformidad con reglas y requerimientos legales (como el pago de los impuestos sobre la  transacción, tributos, cargas, derechos, limitaciones, etc), y por ejemplo, sin una nota simpe (un extracto de la entrada del registro) no es posible obtener una hipoteca.

El notario, va a estudiar la propiedad, sus limitaciones, sus cargas, y su idoneidad para ser vendida. También estudiará a las partes, y sus capacidades de venta y de compra. Y garantizará la legalidad del documento, y de la transacción con su propia firma.

En este punto hay que decir que la figura del notario adolece de un punto muy importante: El notario se basará en la información obtenida en el Registro de la Propiedad sobre la finca, es decir, la situación legal de la propiedad. En cambio, no realizará un estudio “administrativo” de la operación. Es decir, de ninguna forma investigará si la construcción tiene una ampliación, o una modificación por la cuál se ha abierto un determinado expediente de infracción urbanística. De la misma forma, no le informará acerca de la si existe una multa o sanción pendiente por infracción, o una orden de derribo, o por cualquier causa administrativa que no haya formado parte del registro de la propiedad. Ni siquiera de si existe o no la  Cédula de Habitabilidad (Licencia de Primera o Segunda Ocupación) necesarios para los cambios de titularidad de los contratos de suministro de agua y electricidad.

No le informará el notario de si existe un desarrollo urbanístico en su zona que le puede determinar a la hora de adquirir la propiedad. Por ejemplo, un centro comercial, una autopista, o lo que es peor, una orden de expropiación.

De la misma forma, no le indicará el notario de si esta propiedad está inmersa en un proceso de reclasificación del terreno, o de participación en un desarrollo urbanístico que puede derivar en inasumibles gastos de urbanización, etc.

Sólo un abogado especialista en Derecho Inmobiliario le podrá aconsejar acerca de estos temas. No se deje llevar por algunas agencias inmobiliarias que le aseguran que todo está contemplado por ellas, y que no tiene que preocuparse de nada. El consejo de un abogado especialista va a ser fundamental para garantizar su inversión, y no ser una de las víctimas que aparecen en los medios defraudados por la confianza en agentes, con un desconocimiento total de los derechos que le amparan.

Pero, siguiendo con el proceso de compraventa, una vez en notaría reunidos para la firma de la escritura pública, todas las partes implicadas en el contrato firmarán en persona la escritura en la oficina del Notario. Usted puede hacer un poder (por lo general a su Abogado) permitiéndole a otra persona actuar en su nombre si usted no puede estar presente a la fecha de la firma.

Una vez realizada la firma ante notario, éste le dará una Copia Simple de la misma. Copia Simple es, como su propio nombre indica, una copia oficial de la misma escritura. Es el documento que el vendedor necesita a fin de pagar la PLUSVALIA, y usted necesitará para registrarse en las correspondientes contribuciones (éstos son pagos de los impuestos locales, el IBI), la electricidad, el agua, servicios telefónicos u otros, cambiar la dirección en su cuenta bancaria etc., mientras el proceso de registro se completa.  El notario le dará una copia simple una vez que el escritura haya sido firmada.

Su Abogado, su banco, o el notario, enviarán la primera copia original de la escritura al registro de la propiedad, junto con los recibos y declaraciones  de los impuestos pagados. El Registro entonces le dará entrada diario con el fin de impedir cualquier otra acción o derecho anterior se inscriba antes que el suyo.  Una vez que la primera copia ha sido totalmente registrada le será asignado un número de asiento en el registro, se sellará y la pondrán a su disposición, previo pago de los honorarios registrales. Este proceso, por lo general, tarda uno-dos meses.

4. – CÓMO HACER LOS PAGOS

Los pagos del precio de la propiedad se harán conforme a lo acordado por las partes a la firma del contrato de compraventa.

El más ampliamente utilizado, y el modo más seguro y práctico de realizar el pago de la cantidad final del precio es mediante CEHQUE BANCARIO emitido a nombre del vendedor, y entregado en el mismo momento de la firma de la escritura pública. Al hacer el pago mediante “cheque”, usted se asegura que el vendedor le entrega efectivamente la propiedad, pues está firmando la escritura. Al ser  “bancario”, el vendedor se asegura el cobro, ya que es el banco el que paga.

Otras opciones pueden ser el pagar mediante otros medios, como transferencia bancaria, pero, por su misma instrumentalidad, estos no se pueden realizar en el mismo momento de la firma de la escritura. Deben hacerse antes o después de la misma. En el primer caso,  el riesgo para el comprador es claro, ya que pueden darse supuestos indeseables como que una vez realizada la transferencia, el vendedor se niegue a escriturar. En el segundo caso, esto es, pago mediante transferencia después de la firma, que, una vez realizada la misma, el comprador se niegue a pagar. En ambos casos, hay que decir que el perjudicado cuenta con medios legales para enmendar su situación, pero, ni que decir tiene que la situación es, como hemos señalado, más que indeseable para el que paga sin firma, o para el que firma y no cobra.

Otra cuestión, si usted compra a un VENDEDOR NO RESIDENTE, es decir, a un extranjero sin domicilio fiscal en España,  tenga en cuenta que si el vendedor usted tendrá que retener el 3 % del precio de la compra, y depositarlo en  la Administración Tributaria (Hacienda). Así lo recoje el IRPFNR (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes). Es decir, si el precio de la compraventa son 100.000 EUR, usted pagará sólo 97.000 EUR, ya que los 3.000 EUR correspondientes al 3% de dicho precio, no deben ser pagados al vendedor, sino declarados y pagados a la Agencia Tributaria (modelo 211). Se trata de un pago a cuenta sobre la Ganancia Patrimonial obtenida, según el IRPFNR, y que  debe pagar el vendedor por su condición de no residente en España.

5. GASTOS DE LA COMPRA E IMPUESTOS DE TRANSACCIÓN

Usted tiene que calcular el total de los gastos que va a soportar al comprar la propiedad. Serán aproximadamente el 10 % del precio de compra. Si usted necesita de una hipoteca, los gastos totales pueden ser incluso mayores.

Esta estimación del 10 % incluye: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el 7 % del precio de la compra. En algunas comunidades, el impuesto de transmisiones patrimoniales ha sido aumentado del 6 % al 7 %.

Si usted compra una vivienda nueva de un promotor pagará el IVA  (actualmente ha pasado de ser del  7 % al 8%) en vez del ITP. Esto es así porque la ,  porque la venta de obra nueva la realiza una empresa (el promotor), luego es considerada como parte de su actividad empresarial, por ello tributa por el IVA. Sin embargo, las operaciones de reventa se realizan entre particulares, por ello no pueden tributar por el IVA, al ser operaciones no sujetas a este impuesto.

A diferencia de las operaciones de compra de Obra Nueva, en las reventas no tiene que pagar  el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). el AJD, suele estar ligado al IVA , y suele ser del 0.5-1 % depende de la Comunidad Autónoma. .

Otros gastos que deberá pagar serán los honorarios de su abogado, la comisión del agente, notas simples del registro de la propiedad, certificados del ayuntamiento, etc.

El notario, registro y honorarios de la gestoría, que deberían ascender aproximadamente al 0.5 % del precio de compra. El notario lo cargará según una escala compleja dependiendo del precio y el número de páginas que tengan los documentos. Los honorarios del registro suelen ser más bajos que los notariales.

Si usted solicita una hipoteca, tendrá que pagar los honorarios notariales y registrales por la constitución de la misma hipoteca. Es decir, si usted obtiene una hipoteca para la compra de su vivienda, habrá, entonces, dos actos: el de compraventa, y el de hipoteca. Por el acto de la compraventa pagará, como hemos visto, los honorarios de notaría y registro de la misma. Y, por el acto de la hipoteca, usted pagará los honorarios de notaría y de registro por constituir la hipoteca en el bien que está adquiriendo. En el caso de la inscripción del préstamo hipotecario, no pagará ITP (6-7%), sino AJD (0,5-1%), por el valor de la hipoteca concedida.

Por tanto, un resumen de los gastos a satisfacer por el comprador:

A) Compraventa sin hipoteca:

– Honorarios de Notario: Para la formalización de la escritura de compraventa.

– Honorarios del registro de la propiedad: Para la inscripción de la escritura, necesaria para el cambio de titularidad registral de la propiedad.

– ITP: 6% – 7 % sobre el precio total de la propiedad.

– Otros: los Honorarios del Abogado, contratos del agua, luz, gas, plusvalía, etc.

B) Compraventa con hipoteca:

– Honorarios de Notario: Para la formalización de la escritura de hipoteca.

– Honorarios del registro de la propiedad: Para la inscripción de la escritura de hipoteca sobre la propiedad.

– AJD: 0,5% – 1 % sobre el valor de la hipoteca concedida.

– Otros: Tasaciones, notas simples, comisiones de apertura del banco, comisiones de estudio, seguro de vida, seguro de vivienda, honorarios de gestión del banco, etc.

DOCUMENTOS A PRESENTAR PARA LA FIRMA DE LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA:

– DNI original o PASAPORTE

– NIE: Por favor, preste atención porque los extranjeros no nacionales es imprescindible obtengan el número NIE español para la adquisición de una propiedad en España.  Este documento es necesario para el pago de los impuestos y la identificación legal apropiada de los compradores y partes implicadas en la venta.

De este modo, los compradores extranjeros deben aportar al notario en el día de la firma:

– SUS DOCUMENTOS NIE ORIGINALES.

– SUS PASAPORTES ORIGINALES.