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COMPRAVENTA DE PROPIEDADES. SERVICIO Y PROCESO

La compraventa de una propiedad es la transferencia legal de la propiedad de un dueño a otro, en el cual uno vende y el otro compra.

El proceso de vender-comprar una vivienda, que debe ser realizado por abogados expertos, debidamente especializados  en compraventas de propiedades , asegura que el vendedor actualmente posee la propiedad en perfecto estado, correcta y puntual información acerca de la construcción, del terreno, cómo ha sido la propiedad creada, y gestionada a lo largo de los años y, lo que es más importante, qué se espera de ella y cómo será en el futuro.

En pocas palabras, acudir a profesionales especialistas en Inmobiliario, le garantizarán que usted va a tener detallada información del PASADO, del PRESENTE y del FUTURO de esa vivienda en la que ha depositado sus sueños.

Pregunta fundamental: en España, existen otros profesionales, distintos a los abogados, que realizan el trabajo de estudio de la propiedad y garantizan la legalidad de las transacciones inmobiliairias, principalmente, notarios y agentes de la propiedad inmobiliaria, ¿por qué acudir  a un abogado? :

El notario, va a estudiar la propiedad, sus limitaciones, sus cargas, y su idoneidad para ser vendida. También estudiará a las partes, y sus capacidades de venta y de compra. Y garantizará la legalidad del documento, y de la transacción con su propia firma. Su figura es necesaria para el estudio de la capacidad de las partes, y de las limitaciones legales de la propiedad, pero el estudio que realiza de la propiedad NO ES COMPLETO.

En este punto hay que decir que la figura del notario adolece de un punto muy importante: El notario se basará en la información obtenida en el Registro de la Propiedad sobre la finca, es decir, la situación legal de la propiedad. Pero:

  • No realizará un estudio “administrativo” de la operación. Es decir, de ninguna forma investigará si la construcción tiene una ampliación, o una modificación por la cuál se ha abierto un determinado expediente de infracción urbanística.
  • De la misma forma, no le informará acerca de si existe una multa o sanción pendiente de pago por infracción, o una orden de derribo, o por cualquier causa administrativa que no haya formado parte del registro de la propiedad.
  • Ni siquiera de si existe o no la  Cédula de Habitabilidad (Licencia de Primera o Segunda Ocupación) necesaria para realizar los cambios de titularidad de los contratos de suministro de agua y electricidad.
  • No le informará el notario de si existe un desarrollo urbanístico en su zona que le puede determinar a la hora de adquirir la propiedad. Por ejemplo, un centro comercial, una autopista, o lo que es peor, una orden de expropiación.
  • De la misma forma, no le indicará el notario de si esta propiedad está inmersa en un proceso de reclasificación del terreno, o de participación en un desarrollo urbanístico que puede derivar en inasumibles gastos de urbanización, etc.

Sólo un abogado especialista en Derecho Inmobiliario le podrá aconsejar acerca de estos temas. No se deje llevar por algunas agencias inmobiliarias que le aseguran que todo está contemplado por ellas, y que no tiene que preocuparse de nada. El consejo de un abogado especialista va a ser fundamental para garantizar su inversión, y no ser una de las víctimas que aparecen en los medios defraudados por la confianza en agentes, con un desconocimiento total de los derechos que le amparan.

Y esto, de la forma siguiente:

A) ESTUDIO LEGAL DE LA COMPRAVENTA:

Nuestros servicios comienzan por hacer una comprobación legal de la propiedad, del terreno y de la construcción, comprobando la legalidad y la situación administrativa del estado de ambos.  Solicitamos la información pertinente sobre la propiedad en el Ayuntamiento, Consejería, o administración competencte (Montes, Medio Ambiente, Aguas, Confederaciones Hidrográficas, etc.),  donde la propiedad está situada.

Hablamos con arquitectos, oficiales e ingenieros de estas instituciones para obtener la situación legal correcta de la propiedad acerca de su construcción, como licencias, permisos de edificación, etc. Con esto, garantizamos a nuestros clientes que no habrá ninguna actuación administrativa ni legal contra la misma construccñon de la propiedad, como multas, ordenes de derribo, etc., cuanto a ninguna obra ilegal o trabajo irregular que haya existido sobre la vivienda.

Del mismo modo, consultamos los planos y proyectos de desarrollo urbanístico del área, para garantizar a nuestros clientes la información de lo que en un futuro va a rodear la zona en la que habite. Esto es especialmente importante en construcciones limítrofes a las grandes ciudades, de nueva creación, y aquellas en suelo rústico, dónde el desarrollo de las zonas adyacentes está aún por desarrollar. Existen innumerables casos de compradores de viviendas que han visto cómo se han desarrollado proyectos perjudiciales y molestos al lado de sus edificios que hubiera condicionado de sobremanear la misma decisión de compra de haber sido debidamente informados.

En esta línea, existen interminables casos en los que los propietarios de chaléts, villas y cortijos de zonas rústicas, se han visto afectados por desarrollos urbanísticos indeseables, algunos graves como autopistas y carreteras que, a la fecha de la compra, ya existían en proyecto, y podían haber sido detectados. Peor aún, hay infinidad de perjudicados por expropiaciones, que ven cómo están perdiendo sus propiedades, siendo compensados con precios ridículos, por actuaciones públicas que ya eran un hecho cuando adquirieron sus viviendas, y de las que nuncan fueron informados.

B)  INFORME DE LA PROPIEDAD

Una vez que la comprobación legal este completada, usted sabra a que denominamos como informe de la propiedad. Esto es un informe de su propiedad, en la cual usted verá en que situación legal esta la propiedad, cómo aparece la misma reflejada en los distintos registros y organismos oficiales, cuales son los impuestos y los gastos implicados en la transacción, y los pasos que usted deberá seguir antes de que entre a vivir en la vivienda, explicando cada concepto de la transacción para su completa comprensión.

C) ASESORAMIENTO LEGAL SOBRE CONTRATOS Y DOCUMENTACION

Preparación y asesoramiento acerca de todos los documentos y contratos que usted firmará en el proceso de compra. De esta manera,  nuestro trabajo debe ayudarle en las siguientes tomas de decisiones:

  • Discutir si es necesario firmar algún documento o contrato en esta etapa.
  • Repasar los términos de las distintas condiciones del contrato con usted.
  • Aconsejarle acerca de si los términos son justos y razonables.
  • Sugerirle cualquier cambio que pensemos que sea necesario en defensa de sus intereses.
  • Intentar negociar aquellos cambios con el agente o promotor.
  • Obtención, y estudio de todos los documentos relacionados con la promoción, tales como:  Garantía Bancaria, Licencia de Obras, Seguro Decenal, Final de Obras, Cédula de Habitabilidad, etc.; estudio y gestión de los principales suministros de la vivienda, tales como agua, electricidad, Comunidades de Propietarios, etc.; determinación y pago de Plusvalía.
  • Explicación y cálculo de todos los pagos y gastos relacionados con la compraventa, tales como cantidades a cuenta, pagos parciales, impuestos, y otros.
  • Explicación y gestión a los compradores de todos los pasos a seguir en todo el proceso de la compraventa.
  • Preparación y envío de nuestro “Property Report”, documento en el cuál se recogen por escrito las conclusiones del estudio de la propiedad, de forma pormenorizada, cliente por cliente, y en el que se incluye además, información general post-venta relacionada con la adquisición que se va a llevar a cabo, tales como repercusiones fiscales y a efectos de herencia y de patrimonio internacional, etc.

D)  PAGOS RELACIONADOS CON LA COMPRAVENTA:

–   Explicación, cálculo, liquidación, y notificación de todos los pagos a realizar por el cliente durante el proceso de compraventa.

–   Puesta a disposición de los clientes de cuenta bancaria dónde gestionar los pagos, con la finalidad de ahorrar en comisiones y gastos bancarios ocasionados por la transferencia internacional de fondos.

E)  ESTUDIO INDIVIDUALIZADO DE LOS CONTRATOS Y DEMÁS DOCUMENTOS:

– Traducción, interpretación, y asesoramiento legal de contratos y resto de documentos relacionados con la compraventa.

F) ASISTENCIA CON LA HIPOTECA

En el caso que usted tenga que pedir financiación para completar la compra, intermediaremos con su banco para acelerar el proceso de su hipoteca, solucionando todos los puntos relacionados con este proceso. Por ejemplo organizaríamos con ellos los gastos de la hipoteca e impuestos (tratando de reducirlos tanto como sea posible), el pago de la misma hipoteca, y los gastos que tendrá al hacer la compra.

G)  PREPARACIÓN PARA LA FIRMA:

  • Representación por Poderes. La representación por poderes para la firma es una decisión muy importante, ya que implica un ahorro de tiempo al cliente, y nos permite actuar en su ausencia para una mejor protección de sus intereses. Podemos organizar la firma de poderes a nuestro nombre tanto desde un notario en España, como de cualquier otro país, cerca del área de residencia del cliente.
  • Coordinación de la firma con todas las partes relacionadas con la misma, tales como bancos, agentes, promotor, etc.
  • Preparación de los distintos documentos necesarios para la firma.
  • Acompañamiento a la firma a los compradores, y traducción de todos los documentos a firmar relacionados con la misma, tales como Snag Lists, Escrituras, hipotecas, seguros de vida, hogar, etc.

H)  DESPUÉS DE LA COMPRAVENTA

¡Una vez que la escritura estafirmada en el Notario, el trabajo aún no ha terminado!

La propiedad debe ser debidamente registrada en el registro de la propiedad en a nombre, los impuestos y resto de gastos que deben de ser pagados en aquel momento, los cambios de nombre de agua, luz.. etc.

Nuestra ayuda implica lo siguiente:

  • Calcularemos una previsión de fondos y haremos todos los pagos como con el notario y registro de la propiedad.
  • Haremos las declaraciones y  pagos de los impuestos relacionados con la compra.
  • Gestionaremos los cambios de titularidad del agua + Electricidad + IBI + Comunidad de propietarios y hacer lo cambios pertinentes para que a partir de ese momento, todos los pagos e impuestos relacionados con su vivienda, pasen a través de su cuenta bancaria.
  • Testamentos y herencias, incluyendo la nueva propiedad adquirida en España, y regulando el patrimonio hereditario español.

ASISTENCIA ONLINE: Nuestros clientes disponen de un servicio Online de asistencia, que les permite realizar todo tipo de gestiones directamente desde sus hogares , sin necesidad de desplazamientos o pérdidas de tiempo.

Más información acerca de COMPRAVENTAS Y PROPIEDADES?:

– Proceso de compra de vivienda nueva

– Proceso de compra de segunda mano o reventa

– Legalización de propiedades y problemas comunes

– Proceso de venta de una propiedad en España