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TLA- Avocats Alicante -Valencia-Murcia

Avocats à Alicante -Valencia-Murcia spécialisés en droit immobilier, héritage, droit de l'urbanisme

LOCATION D’APPARTEMENTS TOURISTIQUES. IMPÔTS ET ENREGISTREMENT. ALICANTE ET VALENCE

Habituellement, il y a 3 façons de louer une propriété:

  • Location à court terme/touristique: Ce type de location est pour les touristes qui souhaitent utiliser la propriété pour le tourisme / vacances. Ce type de location doit être enregistré dans un registre spécial à Valence, et l’une des conditions est le certificat de résidence.

Court séjour: moins de 2 mois.

Les conditionnes d’autorisation pour développer l’activité, et passent par autorisations de la copropriété, de la mairie, etc., alors sont très strictes, et quelques fois ce n’est pas possible.

  • Location à long terme: C’est le moment où le locataire souhaite utiliser la propriété non pas pour le tourisme, mais pour un séjour et une résidence à long terme. De cette façon, vous serez toujours autorisé à louer la propriété, le règlement de ce type de location étant différent de celui des locations touristiques.

Séjour de longue durée: un an ou plus.

Les possibilités de louer en ce régime sont plus faciles que dans le cas des locations touristiques, et seulement est demandé que la propriété a le certificat de conformité, et que elle réunisse les conditions constructives adéquates pour être habitable.

  • Location à moyen terme: le locataire ne cherche pas à passer quelques jours de vacances, ni à rester à long terme comme résidence permanente. Les locataires utilisent le bien avec l’intention de travailler pendant un temps déterminé ou de rester dans la région pour chercher des biens à acheter, des étudiants pour la période d’études, etc.

Réglementation: Les mêmes que pour le long terme, et non soumises à des règles strictes. termes tels que ceux touristiques. Les possibilités de louer en ce régime sont plus faciles que dans le cas des locations touristiques, et seulement est demandé que la propriété a le certificat de conformité, et que elle réunisse les conditions constructives adéquates pour être habitable.

Durée moyenne du séjour: de 2 à 11 mois.


LA LOCATION TOURISTIQUE

Il y a une grande confusion dans le marché immobilier de location espagnol à la region de Valencia (“Comunidad Valenciana”), à propos des exactes exigences, obligations et le processus pour développer l’activité de location dans la región   de Valence. Après avoir reçu dizaines de demandes d’information à cet égard, nous avons décidé d’élaborer ce rapport pour clarifier les questions les plus fréquemment demandées par nos clients et contacts.

 Antécédents et lois:

 Il y a deux aspects importants à considérer lors decide de louer votre propriété à des fins touristiques:

  1. OBLIGATIONS FORMELLES
  2. OBLIGATIONS FISCALES

 OBLIGATIONS FORMELLES

Il y a un décret general-loi pour l’activité  touristique, le Decreto 92/2009, à partir du 3 Juillet de 2009 . Ce décret a pour but de:

 – confirmer les obligations et les responsabilités juridiques des proprietaries

– garantir  la protection des droits des consommateurs et des utilisateurs

– contrôler l’activité des propriétaries.

 Cette loi dit, en particulier:

1.- Qu’est-ce que c’est un “Vivienda ou Apartamento Turístico”? – Cet’est une propriété où il y a les conditions suivantes:

                – Quand il y a une compensation pour l’utilisation.

                – Quand il y a la disponibilité immédiate de l’appartement.

                – Quand “l’utilisation” ou  “destin” de l’appartement est “touristique”.

           – Quand cela est fait régulièrement. Régulièrement signifique que vous êtes dans l’un des cas suivants:

  • Quand le loyer est géré par des grands opérateurs / entreprises touristiques.
  • Lorsque vous publiez la propriété dans les canaux touristiques (internet, journaux, etc.)
  • Quand même pas être “une entreprise”, vous faites partie de ces services: entretien et réparation de la propriété, service d’étage, appartement de nettoyage, toilettes, etc., laver le linge privé ou équipement de l’appartement (draps, serviettes, etc.), dépôt de bagages, etc.

Donc, quand vous louez votre propriété à des fins “résidentielles” avec moyen-long terme des familles ou des personnes qui louent pour “vivre” et non pour “tourisme”, puis, votre propriété est hors de ce règlement “de la propriété touristique”. “Loyers résidentiels” seront régis par la loi générale de la location (ou “Ley de Arrendamientos Urbanos”).

2.- Quelles sont les formalités pour developer cette activité? – Inscription dans le Registre de Valencia de Location de Vacances (RVLV).

 En dépit des différentes interpretations de la loi, TOUS les proprietaries avec comme mininimum une propriété à louer ont l’obligation d’enregistrement dans le Registre de Valencia de Location de Vacances.

Important: Depuis l’entrée en vigueur de la loi 15/2018 du 7 juin 2018, il faut prouver que le logement touristique dispose d’un rapport favorable sur la compatibilité urbaine délivré par la commune où se situe l’habitation pour usage touristique. Le rapport de compatibilité favorable doit comporter un code de vérification sécurisé (CSV) permettant de vérifier l’intégrité et l’authenticité des documents électroniques, ainsi que d’en obtenir des copies électroniques.

 3.- Exigences en matière de propriété Les normes juridiques de qualité et de l’équipement:

 Chaque propriété, enregistrée ou non enregistrée comme appartement touristique offertée sur le marché à titre de loyer à des fins touristiques, doit  satisfaire aux exigencies établies dans la loi pour l’une des classification considérées: “standard”, “primaire” ou “supérieur”. Pour enregistrer la propriété, il peut arriver, comme minimum les exigences “standard”.

 L’annexe de la loi détaille les exigences de chacun de ces classifications, en termes.

 Aussi bien, que les exigences établies par loi, les propriétés seront offerts aux clients dans des conditions parfaits d’habitation, la conservation, proper et la volonté tous les services publics et services prêts pour le premier jour de l’occupation.

 Les proprietaries ne peuvent pas exigir plus de 250 EUR aux clients que par dépôt/caution/garantie, sauf si les acheteurs conviennent expressément avec un montant plus élevé.

D’AUTRES OBLIGATIONS FORMELLES:

En plus des obligations formelles et fiscales exigées par la loi, nous vous recommandons spécialement les suivantes:

  1. Certificat d’architecte: Il est très important d’obtenir des conseils par des spécialistes afin de confirmer si la propriété répond aux exigences demandées par la loi. Ainsi, il sera nécessaire demander à un architecte pour visiter la propriété et de certifier si la propriété est prêt à être loué.
  2. Certificat de performance énergétique : Récente normative espagnoles demande aux propriétaires pour obtenir un certificat de performance énergétique à la location des propriétés. Donc, ce certificat doit être obtenu avant d’offrir la propriété sur le marché pour le louer. Cliquez ici pour plus d’informations sur les exigences de certificats de performance énergétique.
  3. Assurance maison: Comme propriétaire, nous vous recommandons spécialement de contracter une assurance pour couvrir le contenant, le contenu et la responsabilité civile. Cliquez ici pour en savoir plus sur l’assurance lors de la location.

Si vous avez déjà contracté une assurance pour votre propriété, et puis vous avez décidé de louer, alors il est très important de que vous informez à  la compagnie d’assurance sur ce fait. Sinon, il y aura des hautes possibilités de  que la compagnie d’assurance ne couvre pas les dommages créés par les activités non déclarées.

 4.- PROCESSUS D’INSCRIPTION

a) Format: Vous devez remplir le formulaire officiel. Cliquez ici pour l’obtenir. S’il vous plaît, notez que cette formulaire est un “declaración responsable” (ou “déclaration de responsabilité”) où vous déclarez et CONFIRMEZ sous votre propre responsabilité, que les détails et les informations compris sont VRAIS, étant directement responsable du contenu.

 Donc, si les informations contenus ne sont pas correct (par exemple, vous déclarez que la taille minimale des chambres sont de 8m2, quand ils sont moins en temps réel), vous pouvez  être responsible de faux témoignage, de fraude, etc.

 Ainsi, si vous n’êtes pas sûr à 100% que votre propriété a besoin de TOUTES les conditions pour arriver à un “Standard”, ou pour voir si votre propriété peut être un “Premium”, alors contracter les services d’un architecte pour faire une enquête et de vous verifier et certifier que votre propriété remplit ces conditions.

b) Inscription: Une fois le formulaire est rempli, vous devez le presenter dans l’un des bureaux du Gouvernement Valence à Alicante, Valencia ou Castellón:

 Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante

C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencia

Vous recevrez un document pour confirmer l’enregistrement est terminée. Obtenu le numéro d’enregistrement, vous devez vous enregistrer dans toute la publicité, les formats, les contrats, etc. provenant de votre activité.

 5.- AMENDES

 Offerant des services sans l’inscription obligatoire peut avoir les consequences suivantes:

 – Amendes jusqu’à  90.000 EUR

– Suspension de l’activité sur cette propriété jusqu’à 3 ans

– Suspension de l’activité au propriétaire jusque’à 3 ans


EXIGENCES FISCALES ET D’IMPÔTS

 1.- DÉCLARATION DE REVENUS:

Lorsque vous louez un bien, vous auriez un “revenue” qui est soumise à “l’impôt sur le revenue” espagnol. En Espagne, selon si vous êtes “résident espagnol d’impôt” ou “non résident espagnol”. Si vous êtes résident, la taxe est l’Impôt sur le révenu résident (IRPF-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), et si vous êtes  non résident, la taxe est l’impôt sur le revenu de non-résidents (IRPFNR-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Si vous êtes “résident fiscal espagnol”, alors vous devez déclarer vos revenus locatifs dans notre déclaration FISCALE ANNUELLE (modèle 100).

Mais, si vous êtes un non-résident fiscal espagnol, alors vous devez déclarer vos revenus à l’impôt sur le revenu des non-résidents (modèle 210) de la manière suivante:

– TRIMESTRIEL: Lorsque vous louez votre propriété, vous avez la declaration de ces revenus dans le meme trimester de l’année où ils sont générés.

Louer Résidentiel: Cela signifie, lorsque vous louez à des fins “résidentielles”, de terme moyen-long des familles ou des personnes qui louent pour “vivre” et non pour “tourisme”.

– ANNUELLEMENT: Comme non-résident fiscal, vous devez faire la declaration annuelle d’impôts (IRPFNR). Ceci est quelque chose que vous devez payer juste pour le concept de non-résident.  Donc, pour les périodes de l’année où vous ne louez pas la propriété, commen non-résident, il y a une taxe à payer, et cela est déclaré à la fin de l’année suivante.

 Un exemple:

 Vous êtes non-résident et vous obtenez un loyer pour un immobilier touristique en Février 2015.  Donc, vous devez declarer ce revenue au meme trimestre. Les presentations de ces declarations doivent être faites avant 20 jours après la fin du trimester. Dans le cas de l’exemple, les revenus de location du trimestre Janvier-Mars, doivent être déclarés dans le déclarations d’impôt à soumettre avant le 20 Avril 2015.

 Le reste de l’année 2015, il n’y a plus de louer la propriété.

 Puis, avant la fin de l’année suivante 2016, vous devez présenter la déclaration d’impôts et de payer pour le temps que la propriété n’a pas été louée.

 Alors, s’il vous plait, être informé que, lors de la location d’une propriété à des fins touristiques, ainsi que votre obligation légale d’enregistrer votre propriété, vous avez L’OBLIGATION FISCAL de déclarer le revenu TRIMESTRIEL,  et  puis ANNUELLEMENT, pour le reste de l’année.

Dois-je payer la TVA?: Il y a une grande confusion sur le marché en relation à cette question. Purement, les revenus de louer ne sont pas soumis à la TVA.

Donc, si vous louez votre propriété à des fins résidentielles ou touristiques, VOUS NE DEVEZ PAS FAIRE DE FACTURES, et la transaction N’EST PAS IMPOSÉ PAR LA TVA.

 Mais, cela est juste au cas où le revenu que vous recez est UNIQUEMENT POUR LOUER. Mais, quand vous offrez d’autres services similaires à l’hôtel, comme:

                – Restaurant, nourriture, petit déjeuner

                – Nettoyage intérieur de l’appartement

                – Serviettes à laver, draps, etc.

 Dans ces cas, vous devez PRODUIRE FACTURE et charger la TVA sur votre service. Les  exigences seront:

                 – Produire facture à chacun de vos clients

                – Chargement du VAT (10 %)

                – Déclarer le VAT trimestrielle

                – Déclarer le VAT chaque année

                – de vous inscrire comme professionnel des affaires dans le bureau d’impôts

                – pour déclarer impôt sur le revenu trimestriel

                – pour déclarer impôt sur le revenu chaque année

 2.- IMPÔTS À PAYER:

Clarifié ce point, nous allons examiner maintenant comment déclarer les revenus perçus par une maison de vacances.

Pour les montants nets reçus du loyer, vous pouvez réduire:

– L’intérêt proportionnel (pas de capital) de l’hypothèque (ou tout autre type de crédit utilisée pour acheter la propriété) payés pour l’acquisition de la propriété.

– L’impôt municipal proportionnel, collecte des ordures, assurance de la maison, les frais communautaires, etc.

– La réforme proportionnelle, l’entretien, mobilier, équipement, eau, électricité, internet, etc.

– Marketing, publicity, avocats, etc.

Un exemple: 

“A” a une maison sur la Costa Blanca, qui est pas utilisé comme domicile permanent, et il décidé de la louer par Airbnb, ou d’autres plates-formes similaires.

Déclarer le loyer obtenu: La maison est évaluée à 150.000 EUR, et le loyer total obtenu a été de 6.000 EUR en 4 mois, mai, juin, juillet, août 2015.

  1. Impôt municipale. Est annuellement 500 EUR. Donc, 500/12*4 = 166,6 EUR. Ceci est le montant de l’impôt municipal proportionnelle Durant la période dans laquelle la maison a été louée 4 mois.
  2. Intérêts hypothécaires: “A” a payé cette année 1.200 EUR des intérêts hypothécaires, donc, 400 EUR correspond à la période de location.
  3. Les frais communautaires: sont annuel 600 EUR, donc, 200 EUR correspond à la période de location.
  4. Collection des ordures: 150/ année. Donc, 50 EUR correspond à la période de location.
  5. Assurance de la maison: 350/ année. Donc, 33,1 EUR correspond à la période de location.
  6. Paiement des frais de marketing: 300 EUR
  7. L’eau, l’électricité, gas et internet: 450€ correspond à la période de location.

                    TOTAL  DES DÉPENSES: 1.599,7 EUR. Ce sera le montant total que “A” peut déduire des revenus reçus. Alors:

 

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

 Le montant de 4.400,3 EUR paie 836,057 EUR en impôts, selon le barème ci-dessous:

 Taux de la taxe pour 2016:

  • De 0 à 12.450 euros – 19%
  • De 12.451 euros à 20.000 – 24%
  • De 20.201 euros à 35.200 euros – 30%
  • De 35.201 euros à 60.000 euros – 37%
  • De 60.001 euros -45%

Et cette déclaration des impôts aurait dû être fait en 2 déclarations, faites sur le trimestre
approprié de l’année 2015. De cette façon:

 – le loyer obtenu en mai et juin, aurait dû être déclare dans la déclaration faite  avant le 20 juillet 2015.

– le loyer obtenu en juillet et août, aurait dû être déclare dans la déclaration faite  avant le 20 octobre 2015.

 Déclarant le reste de l’année: Comme la maison est pas un foyer permanent, puis, “A” doit déclarer et payer, pour le reste de l’année, la maison est vide. Donc, cela est payée:

 – Dans la déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu.   Si “A” était résident espagnol, avant la fin de juin 2016, et si “A” était non résident avant 31.12.2016.

– Taxe: moyenne de 0,5% de la valeur cadastrale