info@tlacorp +34 965 48 81 68
Languages:   English /  French  / Deutsch

TLA- Avocats Alicante -Valencia-Murcia

Avocats à Alicante -Valencia-Murcia spécialisés en droit immobilier, héritage, droit de l'urbanisme

LIMITES DE L’UTILISATION DES TERRAINES URBAINS – ACHAT DE TERRAINS CONSOLIDÉS ET NON CONSOLIDÉS

Dans des rapports précédents, nous expliquions les différences entre TERRAIN URBAIN et TERRAIN RUSTIQUE (à la campagne).

En ce qui concerne TERRAIN URBAIN, nous expliquions qu’il s’agit d’un terrain sur lequel il est autorisé à construire avec des spécifications déterminées contenues dans les «plans de développement urbanistique» de la ville ou de la zone (“Plan General de Ordenación Urbana“), ou dans des zones spécifiques d’urbanisation appelés «plans partiels» (“Planes Parciales“), etc.

Ces terrains ont toutes les facilités et conditions requises pour y vivre avec une forte densité de population, comme l’approvisionnement adéquat de l’eau et  l’électricité, zones vertes, etc. Et d’autres connexions d’approvisionnement, comme traitemen d’eaux usées, le gaz, les télécommunications, etc.

Le «terrain urbain» ou «Suelo Urbano» est une zone de villes, batîments, ou d’urbanisations où se permet d’avoir un accès adéquat par des routes, des trottoirs, des rues, des zones commerciales, des centres de santé, des écoles, des collèges, des centres sportifs, etc.

Cependant, en ce qui concerne les terrains urbains, il existe une différence importante entre les terrains urbains «CONSOLIDÉS» et «NON CONSOLIDÉS» ou «SEMI-CONSOLIDÉS».

UNE PARCELLE URBAINE CONSOLIDÉE est une parcelle de terrain où toutes les infrastructures d’urbanisation nécessaires ont été achevées,  et où tous les services doivent être considérés comme «urbains» (électricité, eau, accès routiers, égouts, etc.), et où il y a  l’espace nécessaire pour l’administration publique pour installer toute cette infrastructure d’urbanisation. Cette parcelle a participé au paiement de cet infrastructure et a déjà donné (si nécessaire) des parties du terrain à utiliser pour cette infrastructure publique.

  • Si le terrain n’est pas construit, alors ce sera un terrain sujet aux droits de construction définis par les lois de construction en vigueur.
  • Si la parcelle est déjà construite, les constructions existantes, doivent avoir été construites conformément aux lois de la construction, et doivent êtgre des propriétés tout à fait légales, car les droits de propriété seront absolument protégés de l’administration publique, tant pour le terrain que pour la construction.

Une zone  urbaine non consolidée est le contraire. Est-ce une parcelle où ne sont pas installées toutes les infrastructures nécessaires pour être considérées comme «CONSOLIDÉES».

Donc, si la parcelle n’est pas construite, alors, avant d’obtenir le permis de construire, la mairie demandera de compléter l’infrastructure d’urbanisation de la zone, conformément aux lois de construction en vigueur, et céder (si le cas), part de la parcelle pour l’espace publique comme des routes, zones vertes, etc. Ainsi, les coûts éventuels de l’urbanisation peuvent être en attente sur le terrain, et aussi la surface de la parcelle peut être affectée par les règles d’urbanisation et, par conséquent, être obligées de «donner» à l’administration publique pour installer des infrastructures, etc.

Si la parcelle est déjà construite, des éventuelles charges d’urbanisation peuvent affecter le développement et l’utilisation de ces constructions, et ces constructions peuvent également être affectées dans le cas qu’elles se trouvent au milieu des futures zones d’infrastructure. Ces cas sont ceux dans lesquels des propriétés ont été construites “avant” que les zones ne soient converties en zones «urbaines consolidées» (parce qu’elles étaient assez anciennes), ou simplement parce que ces constructions ont été construites sans l’autorisation de construction appropriée (illégale).

Dans ces cas, les droits de propriété sur la parcelle et les constructions éventuelles ne sont pas consolidés par le propriétaire. En d’autres termes, l’administration publique peut avoir la faculté d’obtenir une partie (ou la totalité) du terrain,  et aussi les constructions peuvent être affectées lors de l’adaptation de la parcelle aux exigences de l’urbanisation. Ainsi, ni les terrains, ni les constructions, ne sont totalement intégrés dans les droits de propriété du propriétaire, car les deux peuvent être affectés par les exigences et les projets d’urbanisation.

À l’intérieur des zones NON CONSOLIDÉES, il existe également une classification spéciale appelée SEMI-CONSOLIDÉ. Les zones semi-consolidées sont celles qui, étant «urbaines», se trouvent dans l’un des cas suivants:

  • Certains travaux d’urbanisation ont été réalisés, mais pas tous.
  • Certaines parties de l’urbanisation sont déjà confiées à l’administration publique pour les infrastructures publiques, mais elles ne sont pas conformes à la demande de la loi.

Ce sont des cas typiques que l’on peut trouver dans les régions de Valence, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, etc.), d’autres de Murcie, Almeria (Vallée d’Almanzora, Vera, etc.), Malaga et Séville.

Habituellement, il s’agit de zones où les parcelles ont toujours été considérées comme «rustiques» et, avec le temps, la construction de maisons de forte densité a progressé (suivant la norme actuelle, plus de 3 à 8 par hectare). Dans ces zones, ces constructions sont plus ou moins dotées d’infrastructures déterminées: eau, électricité, accès public et routes.

Selon les cas, nous pouvons trouver des zones dans lesquelles l’infrastructure installée est “quasi – totale” et d’autres dans lesquelles ont trouve tout pour faire.

Dans ce cas, les constructions semi-consolidées sont généralement légales. Et «légal», parce qu’elles ont été construites avec le permis de construire approprié, ou parce qu’elles ont été légalisées après avoir été construites.

Dans ces cas, le propriétaire «consolide» ainsi la propriété de la construction, mais  du terrain. Ainsi, l’administration publique ne peut rien faire contre la construction, mais le terrain peut être affecté par cessiones éventuelles de celle-ci destinées aux infrastructures urbaines,  ou bien les terrains peuvent être affectés par des charges d’urbanisation.

Les problèmes typiques que nous pouvons rencontrer dans ces propriétés sont:

  • Que  pour agrandir ou construire des nouvelles constructions dans des parcelles, la mairie peut demander à céder une partie du terrain à la mise en place d’infrastructures publiques (zones piétonnes, branchements d’égouts, câblage électrique, gaz, eau, etc.). .)
  • Que les propriétaires sont invités à payer une partie ou la totalité des frais d’urbanisation de la région.

Donc, si vous achetez dans des zones comme Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Javea, Denia, Benidoleig, Pego, Onda, autour de Valence (Lliria, Olocau, Montroy, Villamarxant, etc.), Vera, Vallée de Almanzora, Málaga , Costa del Sol, nous vous recommandons de prendre conseil auprès d’experts en droit de la construction tels que TLACORP.