info@tlacorp.es +34 965 48 81 68
Talen: Languages: English / French / Deutsch/ Dutch

WILT U EEN HUIS KOPEN IN SPANJE MET HYPOTHEEK? - NIEUWE WETGEVING – VRAAG EEN VOLMACHT AAN UW ADVOCAAT

Nieuwe wetgeving voor hypotheken in Spanje - Juni 2019 - Verplichting om een ​​hypotheekakte te formaliseren vóór voltooiing van het aankoopproces.

WILT U EEN HUIS KOPEN IN SPANJE MET HYPOTHEEK? – NIEUWE WETGEVING – VRAAG EEN VOLMACHT AAN UW ADVOCAAT

Al vele jaren ervaren we een reeks wettelijke hervormingen en essentiële veranderingen in het proces voor het verkrijgen van hypotheken in Spanje. Spaanse banken hebben veel stress ondervonden bij het juridisch bevestigen van regels en condities, evenals bij de vereisten van hun klanten. Als gevolg daarvan zijn er een hele reeks wetten, hervormingen, voorschriften, vonnissen, straffen, enz. ontstaan  die een werkelijke revolutie in het Spaanse hypotheekproces zijn geweest.

Eén van de recentste hervormingen van de nieuwe hypotheekwet treedt in werking op 16 juni 2019. Dit wil zeggen, dat volgende week, een substantiële verandering in de vorm en het proces van het verkrijgen van hypotheken in Spanje, zal worden gegenereerd.

Wat is er  veranderd? Het is heel simpel. Tot op heden, vooraleer de dat de nieuwe regelgeving in werking treedt, werden gewoonlijk de specifieke voorwaarden van hypothecaire leningen rechtstreeks met klanten overeengekomen. Dat wil zeggen dat de klant naar de bank ging om een ​​hypotheek te vragen, de bank bestudeerde de zaak, en in het geval dat de bank de hypotheek goedkeurde, werd deze goedkeuring vastgelegd door middel van een document. Dit document, gepresenteerd door de bank, werd normaal gezien niet ondertekend tot op de dag van de handeteking bij de notaris om de aankoop te voltooien. Dus de acceptatie van de klant voor de hypotheekvoorwaarden gebeurde in dezelfde akte van aankoop. Op dat moment werd de klant, als een stap voorafgaand aan het ondertekenen van de hypotheekakte en aankoopakte, verzocht om de privédocumentatie van de hypotheek, met alle voorwaarden, te ondertekenen.

Deze manier van «goedkeuring van de hypotheek» heeft echter geresulteerd in gevallen waarin de bank, nadat zij met de klant de specifieke voorwaarden voor de goedkeuring van de hypotheek had overeengekomen, geen formeel akkoord kreeg op de dag van handtekening van de akte bij de notaris. In het geval dat de bank last-minute wijzigingen aanbracht, kon de cliënt zich in de positie bevinden, niet geïnformeerd te zijn, vóór voltooiing van de aankoop bij de notaris.

In andere gevallen gebeurde het soms dat de bank haar klanten simpelweg niet gedetailleerd op de hoogte had gesteld van de leningvoorwaarden, op het laatste moment op de hoogte had gesteld en onder druk had voorgelegd dat, als die voorwaarden niet werden aanvaard, de aankoop en verkoop niet zouden doorgaan.

Dit werd beschouwd als een overdruk voor de burgers, die voor deze last minute informatie weerloos waren gebleven tegen de bank, dus in het algemeen gedwongen werden om de opgelegde voorwaarden te accepteren als ze de verkoop niet wilden verliezen.

Daarom is deze desinformatie met betrekking tot burgers beschouwd als weerloosheid, en beschouwd als een machtsmisbruik door de bank met betrekking tot haar klanten.

Om dit op te lossen, legt de wet op, dat de klant de hypotheekakte tekent met aanvaarding van de leningsvoorwaarden, met een voldoende lange periode vóór het einde van het aankoopproces.

De termijn die wordt vastgelegd is 10 dagen.

Hoe werkt het? Via een notariële akte. Dat wil zeggen, dat om aanvaarding van de voorwaarden van de lening te formaliseren, 10 dagen voorafgaand aan het ondertekenen van de aankoopakte, de klant en de bank,  de hypotheekakte gaan ondertekenen bij de notaris. (cliënt mag zich persoonlijk aanmelden of vertegenwoordigd door zijn advocaat).

Op deze manier wordt de druk die kan worden uitgeoefend op de klant vermeden, omdat de klant niet wordt onderworpen aan de vereiste om beide akten, zowel de hypotheekakte als de aankoopakte, op dezelfde dag bij de notaris te ondertekenen.

Tot un toe was het proces  het volgende:

De klant vraagt ​​de hypotheek aan en de bank aanvaardt deze

– Datum en handtekening van akten van verkoop en hypotheek zijn vastgesteld

– Op dezelfde dag bij de notaris, ondertekent de klant de akte van hypotheek en koopakte. Aanvaarding van de voorwaarden van de bank gebeurt door een privédocument (dat is bijgevoegd bij de inhoud van dezelfde akte van hypotheek).

Dus, de klant tekent twee akten: akte van verkoop en akte van hypotheek.

De nieuwe hypotheekwet werkt als volgt:

– De klant vraagt ​​de hypotheek aan. De bank keurt het goed

– De bank maakt een afspraak met de klant bij de notaris om akten van acceptatie van de voorwaarden van de hypotheek te ondertekenen met een minimum van 10 dagen vóór de datum die is vastgesteld voor de ondertekening van de definitieve hypotheek en de verkoop. De cliënt staat deze verlening van akte bij door persoonlijke aanwezigheid of door een volmacht van zijn advocaat.

– De cliënt is persoonlijk of middels een volmacht van zijn advocaat, aanwezig op de vastgelgde  datum bij de notaris, om de koopakte en de hypotheekakte te ondertekenen.

Dus de cliënt tekent DRIE notariële akten:

1.- Akte van aanvaarding van de hypotheek

2.- Akten van de verkoop + akte van de hypotheek.

Op deze manier worden betere waarborgen geboden aan burgers betreffende hun recht op gedetailleerde informatie en vrijheid om hun besluit te nemen voor het aangaan van een hypothecaire lening.

Daarom zijn banken verplicht om hun cliënten, ten minste 10 dagen vooraleer de aankoopakte wordt verleend bij de notaris, in kennis te stellen van  de hypotheek condities, en deze voorwaarden moeten dan ook vastgelegd worden via een akte bij de notaris. De cliënt kan deze akte persoonlijk komen tekenen of via een volmacht met zijn advocaat.

Welke invloed heeft dit op niet-ingezeten buitenlandse kopers?

We stellen vast, dat het hypotheekkoopproces tot nu toe, voor niet-ingezetenen in Spanje, die onroerend goed in Spanje kochten, in één dag kon gebeuren: de aankoop van het onroerend goed en de hypotheek. Dat wil zeggen dat ze in 1 fase een eigendom konden kopen met hypotheek.

Door deze hervorming is er echter nog een andere actie die moet worden ondernomen. Het wordt dus noodzakelijk dat de niet-residente klant, of die niet in Spanje woont, vóór het voltooien van het aankoopproces naar Spanje moet reizen om de acceptatie van de voorwaarden van de bank te formaliseren. Dit veronderstelt dat degenen die niet in Spanje wonen, vóór de voltooiing van aankoop naar Spanje moeten afreizen om deze hypotheekvoorwaarden bij een notaris te ondertekenen.

Daarom is het belangrijk dat u, voor iedereen die huizen in Spanje koopt en die een hypotheek aanvraagt ​​bij een Spaanse bank, in gedachten moet houden dat u mogelijk naar Spanje moet afreizen, niet alleen om het aankoopproces bij de notaris te formaliseren aan het einde van het proces, maar ook ongeveer 10 dagen vóór het einde van het proces voor het formaliseren van de hypotheek.

Het is duidelijk dat als de buitenlandse koper, of niet-ingezetene, beslist of liever niet van tevoren naar Spanje komt, hij zijn advocaat, of zijn wettelijke vertegenwoordiger, de nodige vertegenwoordigingsbevoegdheid (volmacht) moet geven om dit te doen.

 OPLOSSING: Een oplossing voor de klant om deze extra verplaatsing te voorkomen, is dus dat hij een VOLMACHT aan zijn advocaat verleent.

Aangezien Spaanse volmachten op een andere manier zijn geprotocolleerd dan in andere landen, en ook bevoegdheden die in het buitenland zijn verleend legalisaties vereisen die een tijdje duren, raden we iedereen die een woning in Spanje koopt met een Spaanse hypotheek aan, of die de intentie om dit te doen, om deze nieuwe vereiste van persoonlijk bezoek aan Spanje voorafgaand aan de voltooiing met hun advocaten te overwegen, om de beste oplossing te geven, ook als het mogelijk is om volmachten toe te kennen aan hun advocaten of wettelijke vertegenwoordigers.

Op deze manier kunnen degenen die niet naar Spanje kunnen komen, hun advocaten aanstellen om elk type document te ondertekenen dat hun bank nodig heeft om het aankoop- en hypotheekproces te formaliseren.

Leave a Reply