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Verkauf von Immobilien in Spanien – Steuern, Auflagen und Ablauf

Wenn Sie sich entschieden haben Ihre Immobilie zu verkaufen, beachten Sie bitte folgende Informationen:

1.- DOKUMENTE DIE VOR DEM VERKAUF EINGEREICHT WERDEN MÜSSEN:

  • Eigentumsurkunde (Escritura)
  • Wasser- und Stromrechnungen.- die lezten Rechnungen.
  • Gemeindesteuerrechnungen (IBI SUMA).- es ist absolute notwendig, die letzten Rechnungen bzw. die letzten fünf Jahre nachzuweisen. Falls die Immobilie bei SUMA nicht eingetragen ist, muss diese vor Abschluss (des Verkaufs) bei SUMA registriert werden.

Für diesen Eintrag, muss ein Architekt Ihre Immobilie besuchen um Pläne und Messungen zu machen. Dies muss er zusammen mit den restlichen Dokumenten (notarieller Kaufvertrag- “escritura”, “pardon” (Melderegister), Plan der Lage des Grundstücks, Fotos, usw.) bei SUMA eingereicht werden.

Sobald das Einschreibungsverfahren beendet ist, wird das Rathaus die Rechnungen für die letzten 4-5 Jahre ausstellen. Normalerweise werden die Rechnungen ein oder zwei Jahre nach diesem Verfahren zu Ihrer Immobilie geschickt, dies muss dann von Ihnen bezahlt werden, auch wenn Sie zu den damaligen Zeitpunkt nicht der Eigentümer waren. In diesen Fällen, ist es üblich vor dem Verkauf einen Betrag für diese Rechnungen zu kalkulieren, damit die neuen Eigentümer genügend Geld (von den Vorbesitzern) zur Verfügung haben, wenn sie diese Rechnung in Zukunft erhalten.

Der IBI-Beleg bestätigt auch, dass das Haus existiert und für Steuern registriert ist. Dieser Beleg muss, wenn Sie den Vertrag beim Notar unterschreiben, vorgelegt werden. Den auf diesen Beleg steht die Katastarreferenznummer, diese ist seit 1997 ein erforderlicher Teil bei der Eigentumsübertragung.

Zertifizierung der nicht-Übertretung.- Dies wird Certificado de No Infracción Urbanísticagenannt. Das ist eine Zertifizierung die vom Rathaus erstellt wird, die nachweist ob hinzugefügte Konstruktionen einer Immobilie vom Rathaus erstellten Geldbuben oder Strafen frei (oder nicht frei) ist, oder irgendwelche Kosten oder Strafen auf der aktuellen Immobilie sind.

Warum brauche ich diese Zertifizierung um meine Immobilie zu verkaufen?.

Denn dies hilft dabei, dass der Verkauf glatt verläuft, wenn Sie alle Dokumente in Ordnung haben, wie zum Beispiel: frei von Schulden und Geldstrafen für das Hauptgebäude der Immobilie oder Bauerweiterungen über die Immobilie. Dies baut Vertrauen in den möglichen Käufer und seinen eigenen Anwalt auf.

In der Vergangenheit, waren diese Zertifizierungen öffentlich und man erhielt sie kostenlos. Im Augenblick ist der Erhalt von diesen Zertifizierungen auf Eigentümer oder auf Fachleute mit einer schriftlichen Vollmacht vom Eigentümer, beschränkt.

Von nun an ist diese Zertifizierung NOTWENDIG um eine Immobilie zu verkaufen und muss vom Eigentümer vor Beendigung des Kaufsprozesses erhalten werden.

Wie erhalten Sie das Certificado de No Infracción Urbanística?: Um dies zu beantragen und zu erhalten, gehen Sie persönlich oder durch Vertretung Ihres Rechtsanwaltes (mit einer von Ihnen unterschriebenen Vollmacht) an die Stadtplanungsabteilung (“Departamento de Urbanismo”) im Rathaus.

Um damit fortzufahren, benötigen Sie folgendes:

  • Kopie der “Escritura” (notarieller Kaufvertrag)
  • Kopie von SUMA (Gemeindesteuer)
  • Wasser- und Stromrechnungen (hilft manchmal)
  • unterschriebene Vollmacht (im Fall, dass Sie einen Rechtsanwalt beantragen).

Bitte stellen Sie sicher, dass Sie oder Ihre authorisierte Person, all diese Dokumente mitbringen, wenn Sie den Antrag für diese Zertifizierung im Rathaus stellen. Ansonsten müssten Sie zurückkehren.

Originale NIE-Nummer: In der Vergangenheit konnte man Immobilien ohne NIE-Nummer kaufen. Im Augenblick, brauchen Sie die Originale um eine Immobilie zu verkaufen, andernfalls kann der Notar oder das Grundbuchamt dies verweigern.

Falls Sie keine NIE-Nummer haben, diese verloren haben oder nur eine Kopie besitzten, müssen Sie die originale NIE-Nummer im nähesten NIE-Büro beantragen. Das Verfahren ist das Gleiche wie bei der Erstbeantragung. Wenn Sie Ihr Original verloren haben, bekommen Sie eine Kopie mit der gleichen Nummer.

WOHNBARKEITSBESCHEINIGUNG, auch “LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN” genannt: Dieses Dokument ist eine Bestätigung des Rathauses, dass die Immobilie bewohnbar ist. Man beantragt diese, sobald die Immobilie fertig ist mit der Baufertigungstellungsbescheinigung (Certificado Final de Obra) und im Grundbuch mit der Neubauerklärung – DON (Declaración de Obra Nueva) eingetragen worden ist.

Sie brauchen dieses Dokument um vom Rathaus Erlaubnis zu bekommen in Ihrer Immobilie zu wohnen. Bevor Sie dies nicht erhalten, haben Sie eine “Konstruktion”, aber kein “Haus”.

Dieses Dokument ist notwendig, um individuelle Versorgung der Immobilie auf Ihren Namen zu stellen und als “Haus-Nutzung”.

Dieses Dokument ist sehr wichtig um den Strom- und Wasservertrag auf Ihren Namen zu stellen. Bevor der Bauträger die Wohnbarkeitsbescheinigung erhält, kann es sein, dass die Konstruktion Strom- und Wasserversorgung hat. Dies ist normal, den der Bauträger erhält diese Versorgung um die Arbeiten zu machen. Aber diese erhaltene Versorgung vom Bauträger ist nur Versorgung für “Arbeiten”, nicht für das “Haus”.

Manchmal haben Käufer oder Promotoren Stom- und Wasserversorgungen in ihren Immobilien, die sie seit Jahren nutzen, aber es handelt sich um “Bauversorgungen”, da der Bauträger die CH (Wohnbarkeitsbescheinigung) nicht erhalten hat. Sie haben Wasser und Strom, aber in sehr schlechten Bedingungen und teurer ald die normale Versorgung eines Hauses.

Um Ihnen als Käufer oder Promotor zu garantieren, dass der Bauträger die erforderliche CH erhält, raten wir Ihnen einen Teil der Preiszahlung bei Erhalt der CH zu hinterlassen. So erzwingen Sie beim Bauträger, das ser richtig arbeitet und sein Bestes tun wird, um dieses Dokument zu erhalten.

BEDENKEN: “Ich habe eine Immobilie in Spanien, aber ich habe keine Wohnbarkeitsgenehmigung. Wie kann ich sie erhalten?”.

Um diese Frage zu beantworten, muss man klären ob es sich um eine rustikale oder städtische Landimmobilie handelt:

  1. rustikale Landimmobilie: Das Rathaus sollte die CH immer dann geben, wenn die Immobilie, als diese gebaut wurde mit den Gesetzmäbigkeiten der Konstruktion, vor allem die 10 Jahresgarantie und der Baufertigstellungsgenehmigung, erfüllt.
  2. Städtische Landimmobilie: Es hängt von der Fläche, Region und von jedem Rathaus ab. Unsere Erfahrung damit ist, dass jede Ortschaft andere Mabstäbe hat um eine CH zu geben oder nicht.

In der Regel, wenn beide, das Grundstück und das Haus die allgemeinen Konstruktionsvorschriften erfüllt, dann sollte das Rathaus die CH genehmigen.

Wenn das Grundstück und das Land die allgemeinen Konstruktionsvorschriften (weniger als 10.000m2 oder 20.000m2, in einem geschützten Gebiet, oder ohne Lizenz, usw.) erfüllt, dann wird das Rathaus jeden einzelnem Fall studieren, ob die CH genehmigt wird oder nicht. In diesen Fällen, sollten Sie eine angemessene Rechtsberatung erhalten.

ELECTRIZITÄT.- Manchmal passiert es, dass die Immobilie auf einen unter 10.000m2 rustikalen Grundstück gebaut worden ist. In diesen Fällen, kann die Wohnbarkeitsbescheinigung (Certificado de Habitabilidad ) nie erhalten werden kann.

Wie beeinflusst dies der Stromversorgung?- Ihre Immobilie könnte sich in eine der folgenden Situationen befinden:

A) Ihre Immobilie hat bereits Stromanschluss mit einem richtigen Stromvertrag. Normalerweise handelt es sich in diesem Fall, um einen Stromvertrag für Agrarlager (Almacén Agrícola) und nicht um einen Vertrag für Häuser. Für Ihren Stromversorger bedeutet dies, dass Ihre Immobilie kein Haus ist, sondern ein Agrarlager. Dies passiert häufig, infolgedessen ist die Stromversorgung die Ihrem Haus gegeben wird für landwirtschaftliche Zwecke, den Ihr Grundstück hat weniger als 10.000m2 und theoretisch gesehen, darf auf einem rustikalen Grundstück nur Bauhütten gebaut werden, keine Häuser.

Wenn aus irgendeinem Grund, der Stromanbieter die Stromverbindung zu Ihrem Haus inspiziert und diese erkennen, dass Sie die Strombverbindung für Haushalt unt Wohnzwecke nutzen, können Sie bestraft werden.

Der Käufer muss in den ersten Schritten der Transaktion über die aktuelle Stromversorgung informiert werden, um Probleme in weiteren Schritten des Ablaufs zu vermeiden.

Nach Beendigung, müssen Sie eine Vollmacht unterschreiben, um den Vertrag auf den neuen Eigentümer zu übertragen.

B) Ihre Immobilie hat Stromversorgung mit einem “Bauvertrag”.

Dies bedeutet, dass die Bauträger während der Konstruktion der Immobilie einen Stromvertrag für Konstruktionszwecke abgeschlossen hatten. Sobald das Gebäude fertig gebaut ist, muss der Stromvertrag geändert werden, aber der Stromanbieter kann diesen Wechsel nur mit der “Wohnbarkeitsbescheinigung” machen. Wenn in Ihrem Fall diese Zertifizierung nicht genehmigt wird (unter 10.000m2), lassen die Bauträger einfach die “Bauversorgung”, damit Sie genügend Strom zu Hause haben.

In diesem Fall ist das Problem gröber als in den vorherigenen Fällen. Denn rechtlich gesehen darf der Stromanbieter (Iberdrola) eine “Bauversorgung” nicht mehr als 2 Jahre mit Strom versorgen. Nach diesem Zeitraum, kann der Stromanbieter den Strom abschalten und die Eigentümer, die diese Verbindung nutzen, können sanktioniert werden.

Falls sich Ihre Immobilie in so einen Fall befindet, fragen Sie bitte einen Spezialisten. Normalerweise befinden sich diese Verträge auf den Namen der Bauträger.

  1. Wenn Ihre Immobilie Strom hat, aber Sie besitzen keinen Vertrag, haben keine Rechnungen bezahlt weder erhalten, seit Sie im Haus leben. In diesem Fall, kontaktieren Sie sofort einen Rechtsanwalt.
  2. Wenn Ihre Immobilie Versorgung für Wohnzwecke hat. Dies tritt bei alten Häusern mit weniger als 10.000 m2 oder in Häusern mit mehr als dieser Oberfläche ein. In diesen Fällen gibt es keine Probleme.
  3. Wenn die Immobilie Versorgung für Wohnzwecke hat, aber der Vertrag über 20 Jahre alt ist. Normalerweise passiert dies bei alten Häusern. Um die Verträge auf den neuen Besitzer zu übertragen, müssen Sie als Verkäufer eine Zertifizierung von einem offiziellen Elektriker erhalten, um zu gewährleisten, dass die alte Installation in einem einwandfreien Zustand ist. Dieses Dokument nennt man “Boletín Eléctrico”.

F) Unabhängig von der Art des Vertrages, Sie erhalten weiterhin Rechnungen auf den Namen des Vorbesitzers, aber Sie zahlen die Rechnungen.- Dies passiert, wenn der Stromanbieter die Namensänderung des Stromvertrages nicht authorisiert. In diesem Fall, konsultieren Sie einen Spezialisten, der Ihnen dabei hilft das Problem zu klären.


2.- STEUERN AUF DEM VERKAUF:

A) WENN DIE VERKÄUFER NICHT-RESIDENTEN SIND:

Als Sie als Käufer Ihre Immobilie hier in Spanien kauften, zahlten Sie als normaler Käufer die betroffenen Steuern während der gleichen Transaktion. Diese Ausgaben waren vor allem die Notar- und Grundbuchkosten, Rechts- und Anwaltgebühren, 7% der Erwerbssteuer.

Nach 2007 wurde die “Zurückbehaltung” von 5% auf 3% gesenkt. So beträgt die Kapitalertrag-Zurückbehaltung von SPANISCHEN NICHT-RESIDENTEN Verkäufer 3 % des Verkaufspreises.

Wenn Sie eine Immobilie als spanischer Besitzer gekauft haben, mussten Sie JÄHRLICH folgende Steurn, WÄHREND SIE EIGENTÜMER DER IMMOBILIE WAREN, deklarieren:

  • Einkommenssteuer: Nach Verkaufsabschluss ist die spanische Regierung der Ansicht, dass Sie, nur für den Grund, eine Immobilie in Spanien zu besitzen, 0,25% des offiziellen Preises der Immobilie zahlen müssen. Diese Steuer ist ein Teil der Rahmeneinkommenssteuer.
  • Vermögenssteuer: hauptsächlich 0,2-0,4% des Preises der Immobilie.

Sie müssen die richtige Steuererklärung der Einkommens- und Vermögenssteuer, mit dem berühmten 214-Modell machen. Seit 2008 gibt es nur die Einkommenssteuer, da die Vermögenssteuer aufgehoben wurde, dafür gibt es jetzt ein neues Modell, das 210-Modell. Diese Steuern werden durch das allgemein erhaltene Einkommen und vom offiziellem Wert der Immobilie berechnet.

Falls Sie keine dieser Erklärungen abgegeben haben, zögern Sie nicht, uns zu fragen, so können wir Ihnen erklären wie Sie vorgehen müssen.

I.- Seit 01-01-2007 gibt es im Kapitalertragssystem für nicht-Residenten folgende Änderungen:

  • Gewinnanteil beträgt 18 %, über den Nettogewinn.
  • “Retención” beträgt 3 %, anstatt den vorherigenen 5 %.

II.- In der Vergangenheit war die Steuerung der Veräuberungsgewinns seitens der Regierung sehr schwach. Es ergaben sich sicher Hunderte und Tausende von Transaktionen, in der die offiziellen Preise von den echten zu reduzieren, mit der Absicht, die Kapitalertragungszahlung von den Verkäufern und die Grunderwerbungssteuer zu reduzieren.

Um Transaktionen zu kontrollieren, die zu illegalen Preissenkungen zwischen Käufern und Verkäufern führen könnte, ist diese Kontrolle heutzutage extreme höher als in der Vergangenheit.

III.- Wenn der spanische Zoll einen nicht deklarierten Wert findet, betragen die Geldbuben das doppelte als in der Vergangenheit. In einigen Fällen können Verkäufer und Käufer nicht nur wegen fiskalischen Aktionen, sondern auch wegen Geldwäsche, angezeigt werden.

B) FALLS DER KÄUFER EIN SPANISCHER RESIDENT IST:

  • FÜR GEWINNANTEILE:
  • Sie zahlen zwischen 19-21 % über den Nettogewinn.
  • Sie müssen die 3 % der “Retención” nach Beendigung nicht zahlen.
  • Wenn Sie ihren Hauptwohnsitz in Spanien verkaufen und in weniger als 2 Jahren in einen anderen Hauptwohnsitz in Spanien investieren, haben Sie 100% Befreiung der CG-Steuer für den Verkauf der Immobilie.
  • Wenn Sie über 65 Jahre alt sind, sind Sie 100 % von der CG-Steuer für den Verkauf der Immobilie frei.

VOR 2010 konnte man die “spanische fiskale Residenz” beim spanischem Zoll erhalten. Man musste den “Padron”, die “Escritura”, die Pässe, Wasser- und Stromrechnungen und den NIE vorlegen, um zu bestätigen, dass er/sie mehr als 6 Monate im Jahr in Spanien lebten.

Das bedeutet, dass vor 2010 ein Verkäufer die 3% Kapitalertragungsretention vermeiden konnte, falls er eine Zertifizierung des spanischen Zolls vorlegte, die seinen spanischen Wohnsitz bestätigte. Diese Zertifizierung nannte man “CERTIFICADO DE RESIDENCIA FISCAL”. Diese bestätigte, dass der Verkäufer länger als 6 Monate im Jahr in Spanien lebte.

Aber IN JANUAR 2010, trat eine neue Anforderung von Notaren und vom spanischen Zoll in Kraft. Es handelte sich um eine NEUE ZERTIFIZIERUNG vom spanischen Zoll, die nicht nur bestätigte, dass der Käufer in Spanien residierte (mehr als 6 Monate im Jahr), sondern auch, dass er/sie die Steuern in Spanien als spanischer Resident bezahlt hatten. Normalerweise, benutzt man in diesem Fall die Formulare 100 oder 110.

Verkäufer, die ihre Steuern, mit dem Modell 214 oder dem neuem 210, oder nichts deklariert haben, werden als nicht Residenten betrachtet. Dass heist, dass sie die Zahlung von 3% Kapitalertragungsretention machen müssen.

Dies bedeutet, dass nach Januar 2010 Käufer dazu gezwungen sind 3% Kapitalertragungsretention über den Verkauf Ihrer Immobilie zu zahlen, wenn sie folgendes nicht beweisen:

Erstens: Sie leben mehr als 6 Monate im Jahr in Spanien. Dies wird durch das “Certificado de Residencia Fiscal” erwiesen.

Zweitens: Sie deklarieren und/oder zahlen Ihre Steuern in Spanien als “Residenten”. Das bedeutet, dass Sie vorher als Nicht-Resident in Ihrem Herkunftsland erklärt worden sind und in Spanien die spanische Einkommenssteuer als spanischer Einwohner, mit den Modellen 100, 110, usw., zahlen.

ANDERE STEUERN FÜR VERKÄUFER – PLUSVALÍA

Die PLUSVALÍA: (Arbitrio sobre el Incremento del Valor de los Terrenos) ist eine Steuer vom Rathaus auf die Erhöhung des offiziellen Vorgabewertes der Immobilie. Die Plusvalía varriert viel, denn es hängt von der Zeitspanne ab, die zwischen den Verkäufen vergangen ist. Vor dem Abschluss können Sie den Betrag herausfinden, in dem Sie zum städtischen Finanzamt im Rathaus gehen.

Um die Zahlung dieser Steuern zu decken, wird normalerweise Geld vom Verkäufer zurückgehalten.