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Kauf einer neuen Immobilie (vom Plan) in Spanien

Unser Team of spanischen Rechtsanwälten, die auf spanische Immobilien spezialisiert sind, leitet Sie beim Vorgang eines spanischen Immobilienkaufs in Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga, oder Cataluña.

Der Vorgang beim Kauf einer neuen spanischen Immobilie und einer Immobilie aus zweiter Hand ist sehr ähnlich, aber es gibt wichtige Unterschiede die man berücksichtigen muss. Unser Team von spanischen Rechtsanwälten hat diesen praktischen Rechtsleitfaden mit den Hauptaspekten die beim Erwerb einer spanischen Immobilie beteiligt sind.

 icon-arrow-circle-right Zum Beispiel:

Kauf direct vom Plan: In der Mehrzahl von Fällen ist die erste Vereinbarung über den Kauf einer spanischen Immobilie, wenn der Bau geplant wird und die Arbeiten noch nicht begonnen haben.

Dieses schafft beim Investor Unsicherheiten, besonders wenn sie etwas Geld hinterlegen müssen und Verpflichtungen für eine Immobilie übernehmen müssen, die nur ein “Projekt” ist. In einer hohen Anzahl von Fällen kennen sie die Reputation des Bauträgers und die wirtschaftliche Lage des Bauunternehmens nicht, und das wichtigste wer gibt ihnen Garantien und Zahlungsschutz für die erforderlichen Zahlungen?

rechtliche und administrative Bauunterlagen: Beim Kauf einer neuen Immobilie, gibt es einige Dokumente, die untersucht und richtig geprüft warden müssen, um die Rechtslage und die richtige Entwicklung der Konstruktion zu kontrollieren.

Dies ist eine Aufgabe, die von spanischen Anwälten erfolgen muss, bei jedem Schritt der Entwicklung der Konstruktion bis zum Ende. Sobald Fortschritte bei der Konstruktion stattfinden, gibt es Dokumente, die von den Käufern oder durch ihre Rechtsanwälte untersucht warden müssen, um zu gewährleisten, dass alle rechtlichen und administrative Anforderungen ordnungsgemäb erfüllt werden.

Ausgaben, Steuern und andere Kosten: Im Allgemeinen ist der Vorgang fast genauso wie beim Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand, es gibt ein anderes Konzept und eine andere Behandlung haben.


ASPEKTE AUF DIE SIE BEIM KAUF EINER NEUEN SPANISCHEN IMMOBILIE ACHTEN MÜSSEN:

1.- ÜBERPRÜFEN SIE DEN PROMOTOR/ DAS BAUUNTERNEHMEN

Eine der wichtigsten Entscheidungen, wenn jemand direct vom Plan kauft, ist die erste Einzahlung und die folgenden Zahlungen des Kauf einer Immobilie, die noch nicht gebaut worden ist.

In der Mehrzahl von Fällen, ist die erste Vereinbarung über den Kauf einer Immobilie, wenn die Konstruktion nur ein “Projekt” ist, und die Arbeiten noch nicht begonnen haben oder schwach entwickelt sind.

Wie oben erläutert, schafft diese Situation Unsicherheiten beim Investor, von dem man von Anfang an Zahlungen verlangt. Man muss gewisse Aspekte kennen, wie zum Beispiel: ob der Bauträger ein legales Unternehmen ist, das ordnungsgemäb im Unternehmensregister eingetragen ist und dass sie das Land unter den richtigen Bedingungen besitzen. Diese Informationen tragen dazu bei das Risiko zu reduzieren und hilft bei der Bestätigung der Position des Verkaufs.

Deshalb ist es sehr wichtig, die wesentlichen Punkte in dieser Phase zu überprüfen.

2.- ZU BERÜCKSICHTIGENDE PUNKTE

Wenn Sie bei einem Bauträger kaufen, ist es besonders wichitg bei der Durchführung des entsprechenden Vorvertrages auf bestimmte Punkte zu achten. Dafür beauftragen Sie Ihren Anwalt den Bauträger um folgende Sachen zu fragen:

  1. Beweis, dass der Bauträger das Land besistzt: Sie müssen seine escritura de compra” (notarieller Kaufvertrag) sehen.
  2. Überprüfen Sie, dass es keine offene Kredite gibt: Sie brauchen die nota simple” vom Grundbuchamt.
  3. Stellen Sie sicher, dass der Bauträger “Impuesto sobre Bienes Inmuebles” (IBI- Grundsteuer) bezahlt hat: Falls unbezahlt, wird diese Steuer auf das Grundstück übertragen, dass heibt, dass der neue Eigentümer dafür haften muss. Sie sollten nach dem Beleg des vorherigenen Jahres fragen, ebenso wie nach dem Zeitraum, für die Haftung für unbezahlte Steuern, die auf den neuen Eigentümer übergeben werden kann. Wenn der aktuelle Verkäufer dies nicht erhalten kann, müssen Sie sicherstellen das Ihr Anwalt diese Bestätigung von der “Recaudación Provincia (provinzielle Steuererhebung)” erhält.
  4. Erhalt der “certificación catastral (Katasterzertifizierung)” und überprüfen Sie den “plan parcial” (Entwicklungsplannung vom Rathaus) um sicherzustellen, dass die urbanización” (Urbanisation) selbst registriert ist und um zu überprüfen, ob das Grundstück so ist, wie man es Ihnen beschrieben hat.
  5. Überprüfen Sie mit “Urbanismo”, der Stadtplanungsabteilung, um sicherzustellen, dass die Entwicklung in einem Bereich für Bauzonen eingeteilt ist. Das die Baugenehmigung erteilt wurde und das keine anderen Entwicklungen in der Nähe geplant sind, die Ihre neue Immobilie beeinträchtigen könnte.
  6. Überprüfen Sie, dass der Bauträger eine Licencia de Obra (Baugenehmigung) erhalten hat.

Wenn jeder oben gennante Punkt richtig ist, dann können Sie mit dem “contrato de compraventa” (Kaufvertrag) fortführen. Sie sollten mit Ihrem spanischen Anwalt sicherstellen, dass die folgenden Punkte enthalten sind:

  1. Gesamtpreis des fertiggestellten und bezugsfertigen Gebäude, einschlieblich der Erlangung der “Licencia de Obra” (Baugenehmigung), “Garantía o Aval Bancario” (Bankgarantie), “Declaración de Obra Nueva y División Horizontal” (Erklärung des Neubaus und Teilungserklärung), “Seguro Decenal” (10 Jahresversicherung), “Certificado final de Obra” (Baufertigungsbescheinigung), “Licencia de Primera Ocupación” (Wohnbarkeitsbescheinigung). Diese Dokumente sind wichtig, den ohne sie werden Sie nicht in der Lage sein können, die “Escritura” zu erhalten bzw. Ihre Immobilie zu registrieren. Der Bauträger / das Bauunternehmen sollte für den Erhalt und die Zahlung verantwortlich sein.
  2. Vereinbarung zur Erstanzahlung und eines Zahlungsplans: Im Vertrag sollten die Zahlungsangaben mit der entsprechenden MwSt. stehen.
  3. Die Bankgarantie (Aval Bancario – Certificado de garantía): Jede Zahlungsrate muss durch entsprechende Bankbürgschaft oder Versicherungsverpflichtung abgedeckt werden, im Falle der nicht Fertigstellung des Gebäudes. Auf diese Weise kann man im Falle eines Vertragsbruchs den Bauträger zur Verantwortung ziehen. Die Käufer sind berechtigt, alle gezahlten Beträge während der Konstruktion + restlichen Zinsen zurückzuerhalten.
  4. Fertigstellungstermin für das Gebäude: Fertigstellung sollte festgelegt werden, ebenso wie das Datum an dem das ganze Gebäude und die Infrastruktur abgeschlossen sein wird, und alle notwendigen Zertifikate erhalten worden sind. Eine Strafe sollte für die verspätete Fertigstellung festgesetzt werden. Ebenso gibt es eine Strafklausel, um den Bauträger oder das Bauunternehmen zu schützen, wenn Sie die vorgesehenen Zahlungen nicht machen sollten. So wird der Vertrag als ungültig und rechtsunwirksam und jegliche Rechte und Pflichten die im Vertrag vorgesehen werden, verfallen.
  5. Ein detaillierter Plan des Grundstücks, dieser muss die Abmessungen und Spezifikationen der Struktur und der Ausstattung enthalten. Dies wird oft dem Vertrag beigefügt und wird “memoria de calidades”= Qualitätsbericht genannt.
  6. Der Bauträger oder das Bauunternehmen ist für die Gas-, Elektrizitäts-, Wasser- und Abwasserinstallation verantwortlich: Der Käufer sollte nur für die Zahlung für die Installation von Wasser- und Stromzähler verantwortlich sein, und für Gasflaschen, falls keine Netzgasversorgung vorhanden ist.
  7. Die “cuota de participación” (Anteil an den Gesamtkosten) in dercomunidad de propietarios” (Eigentümergesellschaft): Auch wenn diese noch nicht gebildet worden ist, wir Ihr Anteil durch die Gröbe und Ausstattungen der Immobilie festgelegt werden und die muss bekannt gegeben werden. Falls die“comunidad” bereits gebildet worden ist, sollte im Vertrag entweder die aktuellen Gebühren oder die allgemein erwartete Höhe der Gebühren für das nächste Jahr, stehen.
  8. Der Bauträger oder das Bauunternehmen ist für die Begleichung aller Schulden des Grundstücks, vor allem der “IBI” verantwortlich bis die “escritura” unterschrieben werden wird.
  9. Der Käufer ist nur verantwortlich für die Zahlung der anfallenden Kosten der escritura de compraventa, für die segregación oder división horizontal und die declaración de obra nueva ist nicht verantwortlich. Beide Dokumente müssen von einem öffentlichen Notar durchgeführt werden, damit sie rechtwirksam sind. Vor der Unterzeichnung der escritura de compraventa, sollten Sie nach einem Nachweis fragen, um zu sehen dass die vorherigenen rechtlichen Schritte registriert worden sind. Diese Gebühren sollten vom Bauträger oder Bauunternehmen gezahlt werden.
  10. Seguro decenal (10 Jahresversicherung): das spanische Baurecht (L.O.E. Ley de Ordenación de Edificación) macht Bauträger für jegliche Schäden, die aus der Basis, und andere Strukturelemente resultieren können, für 10 Jahre rechtlich verantwortlich. Der Bauträger muss dafür eine Versicherung haben, die dafür haftet. Die Versicherungspolice muss dem Notar übergeben werden und in die escritura beigefügt werden. Ohne dies kann die Verkaufstransaktion nicht notariell beglaubigt werden. Auberdem ist der Bauträger für Schäden, die durch Baumaterialfehler verursacht werden für 3 Jahre verantwortlich und 1 Jahr . Für die letzten 2 Fälle ist eine Versicherung nicht notwendig, wenn der Bauträger dies als zusätzliche Garantie anbieten kann, ware dies besser.

Sobald Sie die Immobilie gekauft haben und die “escritura” (notarieller Kaufvertrag) beglaubigt ist, brauchen Sie die “copia simple” (oder “Ausfertigung”)  um die Immobilie bei der Recaudación Provincial (Gemeindesteueramt) für die Zahlung des IBIs (Grundsteuer) zu registrieren. Danach sind Sie in der Lage die Wasser- und Stromversorgung zu beantragen.

SEHR WICHTIG: Vergessen Sie bitte nicht, Ihren Reisepass, Ihre Aufenthaltsgenehmigung und Ihre NIE-Nummer (nur Original) zum Notar mitzubringen, ohne diese Dokumente dürfen Sie die escritura nicht unterschreiben.

3.- DOKUMENTE

  • Licencia de Obra (Baugenehmigung): Dies ist eine administrative Genehmigung vom Rathaus um das Projekt, das der Bauträger präsentiert hat, zu bauen. Damit garantiert man, dass die Konstruktion so erfolgt, wie im Projekt dargestellt wurde und ob sich diese effektiv an die Stadtplannungsnorm anpasst. 
  • Garantía o Aval Bancario (Bankgarantie): Der Zweck einer Bankgarantie ist es purpose of a B. Guarantee is to secure the full amount of deposits paid by off-plan purchasers. The aforementioned guarantee is issued on the Developer’s bank account, which means that all payments made on account of the purchase price remain blocked in the account until completion. In case that the Developer fails to finish the construction for whatever reasons, the Bank will reimburse all amounts paid on account plus an annual interest as compensation.
  • Declaración de Obra Nueva y Division Horizontal (Neubauerklärung und horizontale Aufteilung). Die ist die Zertifizierung, die bestätigt, dass der Bau mit den verschiedenen Einheiten die Teil der Konstruktion sind, im Grundbuch ordunugsgemäb, unabhängig vom anfänglichen Grundstücks, auf dem das Gebäude projiziert wurde, eingetragen ist.

Wenn Sie Ihre Neubauerklärung machen wollen und das Haus registrieren wollen, brauchen Sie folgende Dokumente:

  • Certificado Final de Obra (vom Architekten ausgestellt).
  • Licencia de Obra – Baugenehmigung (vom Rathaus ausgestellt).
  • Licencia de primera ocupación – Wohnbarkeitsbescheinigung (vom Rathaus ausgestellt)
  • 10 Jahre-Versicherungspolice.

* Seguro Decenal (10 Jahresversicherung): das spanische  Baurecht (L.O.E. Ley de Ordenación de Edificación) macht Bauträger für jegliche Schäden, die aus der Basis, und andere Strukturelemente resultieren können, für 10 Jahre rechtlich verantwortlich. Der Bauträger muss dafür eine Versicherung haben, die dafür haftet. Die Versicherungspolice muss dem Notar übergeben werden und in die escritura beigefügt werden. Ohne dies kann die Verkaufstransaktion nicht notariell beglaubigt werden. Auberdem ist der Bauträger für Schäden, die durch Baumaterialfehler verursacht werden für 3 Jahre verantwortlich und 1 Jahr. Für die letzten 2 Fälle ist eine Versicherung nicht notwendig, wenn der Bauträger dies als zusätzliche Garantie anbieten kann, ware dies besser.

Ohne dieses Dokument kann die Vertragstransaktion nicht notariell beglaubigt werden.

*Certificado o Acta Final de Obra (Baufertigungsbescheinigung): Dieses Dokument wird vom Bauträgerarchitekt ausgestellt, darin erklärt er, dass die Entwicklung beendet ist und sich dem Arbeitsprojekt anpasst, kraft dessen erhielten sie auch die Baugenehmigung.

*Licencia de Primera Ocupación (Wohnbarkeitsbescheinigung): Das ist eine Zertifizierung, die das Rathaus nach einer Inspektion der fertigen Arbeit, ausstellt. Sie überprüfen, dass die KONSTRUKTION gemäb des Arbeitsprojekts gemacht wurde und das die Immobilie die notwendige Sicherheits- und Gesundheitselemente hat um dort leben zu können.

*NIE: Nicht-Residenten in Spanien müssen die Ausländersteuernummer – NIE beantragen. Diese ermöglicht Ihnen Steuern zu zahlen und damit kann man auch Ihre Aktivität in Spanien verfolgen. Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie zu kaufen, müssen Sie vorher die NIE-Nummer beantragen, bevor Sie die “escritura” unterschreiben.

UM DEN VERKAUF ABZUSCHLIESSEN, MÜSSEN SIE IHRE NIE-NUMMER (ORIGINAL) ZUSAMMEN MIT IHREM PASS BZW. PERSONALAUSWEIS (ORIGINAL) ZUM NOTAR MITBRINGEN.

*Contrato de Compraventa (Kaufvertrag): Dies ist eine rechtiliche Vereinbarung zwischen zwei oder mehr Parteien mit Rechtsfähigkeit eine Immobilie zu kaufen bzw. verkaufen. Dieser Vertrag basiert auf rechtliche Gesichtspunkte, welche allgemeine und spezifische Konditionen die den Kauf/Verkauf regeln, beinhaltet.

*Escritura: ist der vom Notar formalisierte “Contrato de Compraventa” in ein rechtliches Dokument, diese wird dann zur Eigentumsurkunde einer Immobilie. Sobald dieses Dokument unterschrieben ist, kann man im Grundbuchamt die Immobilie auf den Namen des Besitzers stellen.

4.- KOSTEN FÜR DEN KÄUFER

  • Notargebühren: Für die Formalisierung der Eigentumsurkunde.
  • Grundbuchamtgebühren: Für die Einschreibung der Dokumente, um den Namen der Immobilie auf den Eigentümer zu stellen.
  • (I.V.A. in Spanien): Derzeit beträgt diese 10% über den Gesamtpreis der Immobilie.
  • Stempelgebühr: In der Regel beträgt diese Gebühr 1,5 % über den Gesamtpreis der Immobilie. Diese Gebühr kann (wesentlich) reduziert werden, wenn die Käufer die Absicht haben diese Immobilie als HAUPTWOHNSITZ zu nutzen.
  • Andere: Lohn des spanishcen Anwaltes, Hypothekkosten, Wasser-, Strom- und Gasverträge, Plusvalía, usw.

Wie Sie sehen können, gibt es unzählige Punkte die man berücksichtigen und prüfen muss, wenn man eine spanische “vom Plan” Immobilie kaufen wollen. Dies sind Angelegenheiten die auberhalb Ihres Wissens sein können und in der Mehrzahl der Fälle von Ihnen nicht verstanden werden kann. Aus diesem Grund, empfehlen wir Ihnen, die Dienste von ernsthaften und seriösen spanischen Anwälte, die Ihnen Erfolg, Sicherheit und Schutz bei Ihrer Investition garantieren, zu nutzen.