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Katasteramt, Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und die “Escritura”:

Katasteramt

Das Katasteramt “Catastro” ist eine Einrichtung, die die Stadtpläne, Zeichnungen und Pläne des Grundstücks überprüft. Es ist auch die Quelle des valor catrastral (Katasterwertes) und der Schätzwert für steuerliche Zwecke der Immobilie.

Während das “Registro de la Propiedad” und die “escritura”, das Eigentum an einer Immobilie und die Bedingungen derselben bestätigt, ebenso wie welchen Prozentsatz, falls es Einschränkungen oder Gebühren gibt (wie Hypotheken, öffentliche Versteigerungen, Tribunalstreitigkeiten, usw.). Das Katasteramt wird Ihnen ein besseres Verständnis für die Grenzen, die genaue Lage des Grundstücks bzw. der Immobilie (in der Regel in einer visuellen Form), Gröbe und Beschreibung des Grundstücks bzw. der Immobilie, geben.

Aber, wenn Sie den Bau eines (oder einer Erweiterung, wie ein neues Zimmer) beendet haben oder eine andere Konstruktion wie einen Pool, eine Garage auf dem Grundstück machen, müssen Sie diese Änderungen beim Katasteramt melden. Wenn Sie dies nicht tun, können Sie zukünfitg Probleme haben, weil das Katasteramt nie über die Existenz dieser neuen Konstruktionen gewusst hatte.

Es gibt Regionen in Spanien (wie Andalucía and Murcia) in dem der Notar, wenn er ein neues Haus über einer bereits bestehenden Fläche beglaubigt, sendet er die “escritura” an das Katastaramt um über die Änderungen zu informieren. Der Notar und das Katasteramt sind verbunden, so dass, sobald die “escritura” der Neubaubescheinigung (D.O.N.) im Grundbuch registriert ist, ist die Arbeit auf diese Weise beendet.

Aber, in anderen Regionen, wie die Region von Valencia, sobald Sie die “escritura” mit der D.O.N. (Neubaubescheinigung) beim Katasteramt präsentieren, müssen Sie auch eine Kopie der C.F.O. (Baufertigungstellungsbescheinigung) und die Baugenehmigung zum Katasteramt bringen, damit Sie darüber informieren, dass auf dem Grundstück jetzt ein Haus ist. Wenn Sie dies nicht tun, werden Sie von ihnen in naher Zukunft kontaktiert werden, um diese Dokumente bereitzustellen.

Sobald der Bau ordungsgemäb im Katasteramt eingetragen ist, gilt die Arbeit als beendet und bald (manchmal dauert es rund 1 bis 2 Jahre) beginnen Sie Rechnungen von der Gemeindesteuer zu erhalten (SUMA Rechnungen).

Viele Immobilien sind veraltet und ungenau im Katasteramt aufgezeichnet. Das Katastersystem wird verwendet, um den Wert einer Immobilie zu formulieren, damit der steuerpflichtige Pegel auf jede Immobilie festgelegt wird. Für viele Spanier ist die Vermeidung von Steuern ein nationaler Zeitvertreib und aktualisieren ihre Katasterinformationen nicht, aus Angst eine erhöhte Steuergebühr zu zahlen.

Diese Aktualisierung beim Katasteramt war immer ein freiwilliges System, sodass jeder der seine Immobilie / sein Grundstück beim Katasteramt nicht aktualisierte (und somit an Steuergebühren sparte), nichts falsches gemacht hat. Heutzutage, gibt es viele Fälle, wo Sie Eigentümer sehen werden, die sehr zurückhaltend sind im Bezug auf die Aktualisierung der Immobilie / des Grundstücks im Katasteramt und es ist sehr schwierig sie vom Gegenteil zu überzeugen.

Auch wenn Sie die Grundbuchaufzeichnungen der Immobilie / des Grundstücks in Erwägung ziehen, empfehelen wir Ihnen das Katasteramt zu konsultieren, um zu prüfen, wie die Immobilie / das Grundstück eingeschrieben ist.

Katasteramt, Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und die “Escritura”:

Das Katasteramt ist ein Sekundärsystem innerhalb Spaniens, dass sich mit dem Eigentum, die Beschreibung und den Grenzen der ganzen Immobilien / Grundstücke in Spanien befasst. Vor allem werden im Katasteramt Informationen über Grundstücke /  Immobilien, wo sich diese auf der Karte befinden, welche Konstruktionsgröbe diese haben, wo die Grenzen und Koordinaten sind, usw., aufgezeichnet.

Das andere System, von dem viele Menschen gehört haben ist das ”Registro de la Propiedad” (Grundbuchamt). Dies ist ein äuberst wichtiges Amt für Immobilien- bzw. Grundstückskäufer, dort konzentriert sich das rechtliche Eigentum an einer Immobilie und ob die Immobilie / das Grundstück irgendwelche Kosten oder Grundstücksbelastungen hat. Für eine geringe Gebühr erhalten Sie vom “Registro” = Grundbuchamt eine “Nota Simple”, wo Sie folgende Informationen finden können:

  • Wer ist der Eigentümer der Immobilie / des Grundstücks? Wie viele Menschen, in welchen Prozentsatz, und auf welche Art und Weise gehört die Immobilie bzw. das Grundstück.
  • eine Beschreibung der Immobilie / des Grundstücks: Fläche, Region und Gebiet.
  • Wo befindet sich die Immobilie / das Grundstück.
  • Was ist die “Geschichte” der Immobilie / des Grundstücks: Wie wurde das Grundstück / die Immobilie erstellt, wann, wer die früheren Besitzer waren, historisch, usw.
  • Welche Elemente werden in der Immobilie betrachtet: Wie viele Zimmer, Toiletten, Gröbe des Gebäudes, usw.
  • Einschränkungen, Grundstücksbelastungen und Kosten: Ob die Immobilie / das Grundstück eine öffentliche Auktion ist, ein “Embargo” (Pfändung), eine Beschlagnahmung, eine Zwangsenteignung, mit einer Hypothek, mit Schulden, Durchgangsrecht hat.

Also, was sind die wichtigsten Unterschiede zwischen den beiden Systemen? Nun, die wichtigste davon ist bereits beantwortet, da das “Registro de la Propiedad” das rechtliche Eigentum an einer Immobilie als auch (mit der Erstellung der “nota simple”) die Kosten, usw.,  bestätigt.

Viele Käufer betrachteten in der Vergangenheit die “Escritura” (Eigentumsurkunde) als das wichtigste Dokument, um vor dem Kauf eine Immobilie zu überprüfen (und dies ist sicherlich eines der Dokumente, welches Sie vor einen Kauf sehen müssen). Aber das “Registro de la Propiedad” (Grundbuchamt) wird Ihnen sagen, was für die Öffentlichkeit über die Immobilie bekannt ist. Wenn eine Eigenschaft im “Registro” nicht registriert ist, dann sollten Sie sehr vorsichtig sein, bevor Sie diese Immobilie kaufen.

Theoretisch gesehen, müssten das spanische Katasteramt und das spanische Grundbuchamt verbunden werden und das alle enthaltenen Informationen die gleichen sind wie im anderen. In der Tat macht das spanische System große Anstrengungen um beide Organismen zu verbinden, und hat dieses bereits in städtischen Gebieten wie Städten oder großen Urbanisationen gemacht.

In der Regel treten Problem bei rustikalen und ländlichen Gebieten ein, in denen es sehr schwierig ist die aufgezeichneten Informationen für beide Fälle zu «koordinieren».

Der Idealfall ware, wenn die in beiden Institutionen enthaltenen Informationen in einen einzigen System zusammengefasst ware, wie in anderen Ländern.