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Einschränkungen bei der Nutzung von städtischen Immobilien

 Erwerb von konsolidierten und nicht konsolidierten Grundstück

In früheren Berichten haben wir die Unterschiede zwischen STÄDTISCHEN UND RUSTIKALEN GRUNDSTÜCKEN erklärt.

Im Zusammenhang mit STÄDTISCHEN GRUNDSTÜCKEN haben wir erklärt, dass es sich um ein Land handelt, auf dem es zugelassen ist mit bestimmten Spezifikationen die in den “Entwicklungsplänen” der Stadt oder Umgebung (Plan General de Ordenación Urbana) enthalten sind oder in bestimmten Gebieten von Urbanistionen, die “Teilpläne” (Planes Parciales) genannt werden.

Dieses Land verfügt über alle Einrichtungen und Anforderungen um in einer hohen Dichte von Bevölkerung zu leben, wie zum Beispiel: richtige Wasser- und Stromversorgung für die Immobilien und Konstruktionen. Und andere Versorgungsanschlüsse, wie Abwasser, Gas, Telekommunikation, usw.

Städtisches Land oder “suelo urbano” ist die Grundfläche von Städten und Dörfern, die den richtigen Zugang durch Straβen, mit Gehwegen, Straβen, Gewerbegebiete, Gesundheitsfürsorge, Schulen, Hochschulen, Sportzentren, usw. haben.

Aber, da wir jetzt über städtisches Land sprechen, gibt es wichtige Unterschiede zwischen “konsolidierten”, “nicht konsolidierten” oder “halb konsolidierten” städtischem Land.

Ein KONSOLIDIERTES STÄDTISCHE LAND ist eine Grundfläche, wo alle notwendigen Urbanisationsinfrastrukturen abgeschlossen worden sind und das Grundstück hat alle Dienstleistungen und diese gelten als “städtisch” (Strom, Wasser, Zufahrten, Abwasser, usw.). Und hat bereits den notwendigen Raum an die öffentliche Verwaltung gegeben um all diese Urbanisationsinfrastruktur zu installieren. Dieses Grundstück war an den Zahlungen der Infrastruktur beteiligt und hat (falls erforderlich) Teile des Landes zur Verwendung von öffentlichen Infrastruktur gegeben.

Wenn das Grundstück noch nicht gebaut ist, dann wird es ein Grundstück mit den entsprechenden Baurechten der aktuellen Baugesetze sein.

Wenn das Grundstück bereits gebaut ist, dann werden die bestehenden Konstruktionen, falls diese gemäβ den Baugesetzen gebaut wurden, werden diese Immobilien als legal gewilligt sein, ebenso werden die Eigentumsrechte von der öffentlichen Verwaltung für beide, Land und Bau, geschützt werden.

Ein NICHT KONSOLIDIERTES STÄDTISCHE LAND ist das Gegenteil. Es ist eine Grundfläche, wo alle notwendigen Infrastrukturen nicht installiert sind um als “KONSOLIDIERT” betrachtet zu werden.

Also, wenn das Grundstück nicht bebaut wurde, dann wird das Rathaus vor Erhalt der Baugenehmigung (unter anderem folgendes) verlangen, dass die Urbanisationsinfrastruktur in der Umgebung, folgends den bestehenden Baurechten vollendet ist und/oder das Grundstück der öffentlichen Verwaltung den Raum für die Installation dieser Infrastruktur nicht gegeben. So können eventuelle bevorstehende Urbanisationskosten auf dem Grundstück sein und eventuell sind Teile auf dem Grundstück von Urbanisationsregeln betroffen, und dann, folglich gezwungen der öffentlichen Verwaltung dieses zu “geben“ um die Infrastruktur zu installieren.

Wenn das Grundstück schon gebaut wurde, dann können Kosten der Urbanisation die Entwicklung und die Nutzung dieser Konstruktionen beeinflussen und diese Konstruktionen können ebenfalls in der Mitte von zukünftigen Infrastrukturbereichen betroffen sein. Diese Fälle sind die, in denen Immobilien gebaut wurden, bevor die Grundfläche auf “städtisch” (weil sie sehr alt ist) umgewandelt werden oder weil diese Konstruktionen ohne die richtigen Baugenehmigungen (illegal) gebaut worden sein.

In diesem Fall sind die Eigentumsrechte auf dem Grundstück und die eventuellen Konstruktionen nicht durch den Eigentümer konsolidiert. Mit anderen Worten hat die öffentliche Verwaltung die Fähigkeit einen Teil (oder vollständig) des Grundstücks zu erhalten und Konstruktionen können betroffen sein, wenn man das Grundstück für Anforderungen der Urbanisation anpasst. So sind beide Grundstück und Konstruktionen nicht vollständig in den Besitzrechten des Eigentümers integriert, denn beide können durch Anforderungen und Projekten der Urbanisation beeinträchtigt werden.

Innerhalb der NICHT-KONSOLIDIERTEN Gebieten, gibt es auch eine spezielle Klassifizierung, die man “HALB-KONSOLIDIERT “ nennt. “Halb konsolidierte“ Gebiete sind diejenigen, die “städtisch” sind und sich in folgenden Fällen befinden:

  • Es gibt einige Urbanisations-Arbeiten die gemacht sind, aber nicht alle.
  • Einige Teile des Landes wurde an die öffentliche Verwaltung für öffentliche Infrastruktur gegeben, aber nicht alles was vom Gesetz verlangt wird.

Dies sind typische Fälle, die wir in den Gebieten von Valencia, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, usw.) und auch in Murcia, Almeria (Almanzora Valley, Vera, usw.), Málaga und Sevilla finden können.

In der Regel handelt es sich um Gebiete, in denen das Land immer als “rustikal” betrachtet wurde, aber mit der Zeit, wurden Hauskonstruktionen mit einer hohen Dichte von Konstruktionen vorgenommen (folgends der aktuellen Normative, mehr als 6-8 pro Hektar). In diesen Gebieten sind diese Konstruktionen mit mehr oder weniger bestimmten Infrastrukturen von Wasser, Strom, öffentlicher Zugang und Straβen ausgestattet. Abhänging vom Fall, können wir Gebiete finden wo die Infrastruktur vollkommen abgeschlossen ist und andere Bereiche die sich in einem schlechteren Zustand befinden.

In diesem Fall sind Konstruktionen auf halb-konsolidierten Land normalerweise legal. Und “legal”, weil sie mit der richtigen Baugehmigung gebaut wurden oder weil sie nachdem sie gebaut wurden, legalisiert wurden.

 In diesen Fällen “konsolidiert” der Eigentümer das Eigentum an der Konstruktion, aber nicht das Eigentum am Grundstück. So kann die öffentliche Verwaltung nichts gegen die Konstruktion machen, aber das Land muss eventuell Teile für die städtischen Infrastrukturen abgeben oder von Urbanisationsgebühren betroffen sein.

Übliche Probleme, die wir bei diesen Immobilien finden können sind:

  • Für Erweiterungen oder um Häuser auf Grundstücken in diesen Gebieten zu bauen, kann das Rathaus ein Teil des Landes für die Installation der öffentlichen Infrastrukturen (Fuβgängerzonen, Abwasseranschlüsse, Stromverdrahtung, Gas, Wasser, usw.) verlangen.
  • Dass die Besitzer gebeten werden einen Teil oder alle Kosten der Urbanisation in dem Gebiet zu bezahlen.

Wenn Sie also in den Gebieten wie Benissa, Moraira, Calpe, Onda, Valencia, Vera, Almanzora Valley, Malaga, Costa del Sol etwas kaufen, empfehlen wir Ihnen dass Sie eine Rechtsberatung von Experten im Baugesetz wie TLACORP annehmen.