PROCESO DE VENTA DE PROPIEDAD EN ESPAÑA

 

1. – DOCUMENTOS QUE PRESENTAR ANTES DE LA VENTA:

- Escritura de propiedad

- Facturas de agua y luz recientes.

- IBI – SUMA. Es absolutamente necesario presentar el último recibo pero sería una buena idea tener los recibos de los cinco ultimos años, para mostrar su buena fe. Si la propiedad no está registrada en SUMA debe ser inscrita en la oficina de SUMA antes de fin.alizar todo en proceso

Para esta inscripción, un arquitecto debe ir a su propiedad para hacer los planos y las medidas juntos con una copia del resto de los documentos (escritura, padron, plan de localizacion del terreno, fotos, etc.), y debera ser presentado en las oficinas SUMA.

Una vez que el proceso de inscripción haya terminado, el ayuntamiento retirará las facturas de lo ultimos 4-5 años pasados. Por lo general, las cuentas serán entregadas en la propiedad uno o dos años después de la finalización del proceso de compraventa. Deben ser pagadas por usted aunque no fueran ustedes los dueños de entonces. De este modo, para hacer el calculo de las cuentas antes de la venta y proveer a los nuevos dueños de una provisión de fondos suficiente para pagarles THIS

PRESENT FORM THE PRESENT OWNERS WHEN THE NEW OWNER RECIEVE THEM IN THE FUTURE.

El recibo de IBI también confirma que la casa existe y esta registrada para los impuestos. Finalmente el IBI debe ser presentado cuando usted firma el contrato ante el Notario porque esto también mostrara el número del referencia catrastral, que desde 1997 es una parte requerida en la documentación cuando se hacen transferencias de propiedad.

- Certificado de no infracción urbanística. Esto es un certificado hecho por el Ayuntamiento que establece que la propiedad esta totalemente libre de cargas, multa o penas establecidas por el Ayuntamiento sobre cualquier construcción hecha en la propiedad.

¿Por qué esta Certificación es necesaria para vender mi casa?.

 

Esto le ayudará en su venta para estar tranquilo si usted tiene todos sus documentos en orden con el probar que usted esta libre de culquier multa o carga en su propiedad. Esto dara confianza al posible comprador y a su propio abogado.

En el pasado, para obtener estas certificaciones podi pedirla cualquiera. Ahora mismo para obtenerlos, esta restingido exclusivamente para propietarios/dueños de propiedades o profesionales con autorizacion en su defecto.

De aquí en adelante, este certificado es esencial para la venta de la propiedad, y debe ser obtenida del dueño antes del dia de la firma en el notario.

¿Cómo consigue usted a Certificado de No Infracción Urbanística?: el modo de obtenerlo es llendo en persona, o  su abogado (con una autorización firmada por usted) al departamento de urbanismo del ayuntamiento y haciendo la peticion.

Para seguir con esto usted necesitará lo siguiente:

 

-Copia de la escritura de la propiedad

-Copia del SUMA

-Facturas de agua y luz le pueden ayudar

-La autorización firmada (en el caso d que usted quiera que su abogado le facilite estos documentos.

Por favor, asegúrese de que usted o la persona autorizada, acuerdese que estos documentos le haran falta a usted para hacer la peticion ayuntamiento. Son obligatorios.

- Números de NIE originales: En el pasado, usted podría comprar una propiedad sin número NIE, o con una copia de ellos. Ahora, usted necesita los ORIGINALES para vender la propiedad, sino el notario y el registro de la propiedad podrían rechazarlo.

Si usted no tiene el documento NIE o se le han perdido o usted sólo tiene una copia, usted debe solicitar los originales en las oficinas NIE de la poblacion mas cercana. El proceso será exactamente el mismo que el de solicitar nuevo uno. Si su original se pierde, ellos le daran uno igual con el mismo numero que tenia.

- CERTIFICADO DE RESIDENCIA, también llamado LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN: Esto es un documento que resume la confirmación del Ayuntamiento que la propiedad está lista para vivir en ella, y es solicitara una vez que la propiedad este terminada con el certificado de final de obra e inscrita en el registro de la propiedad con la declaración de obra nueva.

Usted necesita este documento para obtener el permiso del Ayuntamiento para vivir en la casa. Antes de que usted lo consiga, estara considerado como una obra en construccion y no una casa lista para habitar.

Este documento será necesario para obtener el abastecimiento individual de agua, luz, gas… a su nombre y con la funcion de abastecimiento domestico.

Este documento es muy importante para conseguir los contratos eléctricos y de agua a nombre de los particulares. Antes de que el constructor obtenga el certificado de la residencia, podría haber abastecimiento de aguay luz en la obra, ya que es normal que el constructor obtenga este abastecimiento para las labores de construccion (para los cementos, maquinaria, etc.). Pero el abastecimiento obtenido del constructor es un abastecimiento de obra, pero no para uso domestico.

A veces, dejan a los compradores o promotores en sus propiedades con luz y agua de obra durante años, porque el constructor no obtuvo el certificado de residencia apropiado. Ellos tienen agua y luz, pero en unas condiciones muy malas y siendo mas caro que el abastecimiento normal de una casa.

A fin de garantizarle, como comprador o promotor, que el constructor obtendrá el certificado apropiado, es muy recomendable dejar una parte del pago del precio para cuando el certificado este obtenido. Esto obligará al constructor a hacer lo correcto y a conseguir la documentacion lo mas rapido posible.

PREOCUPACIONES: ¿tengo una propiedad en España y no tengo el certificado de residencia, cómo podría conseguirlo?.

Con el fin de contestar a esta pregunta, usted tiene que dejar claro si la propiedad es en la Tierra Urbana o Rústica:

A) Propiedades en suelo urbano: el ayuntamiento debería dar el certificado de residencia siempre que la propiedad, cuando este construida y legalizada, principalmente una garantía de diez años y la licencia de fin de obra.

B) Propiedades es suelo rustico: Esto depende del zon, región y cada Ayuntamiento. Nuestra experiencia en esto consiste en que cada municipio tiene criterios diferentes para dar o no el certificado de residencia.

Por lo general si ambos cosas, el terreno y la casa, cuamplen con las reglas generales para la construcción, el Ayuntamiento debería darle el certificado de residencia.

Pero si el terreno o la casa no cumplen con las reglas generales para la construcción (menos que 10.000 o 20.000 m2, o de área protegida, o no tiene licencia, etc.), entonces el ayuntamiento aprobará el certificado de residencia o no al estudiar cada caso individualmente. Usted debería conseguir un asesoramiento legal apropiado para estos casos.

- ELECTRICIDAD. – A Veces resulta que en un terreno rústico la propiedad esta construida en una suelo de menos de 10.000 m2. En estos casos, la certificado de habitabilidad nunca será obtenido.

 

¿Cómo afecta a la conexion eléctrica? Su propiedad podría estar en una de las situaciones siguientes:

A)   Si su propiedad ya tiene la conexión de electricidad, con el contrato apropiado de abastecimiento. Por lo general, el contrato no será para abastecimiento de la vivienda, será sólo para uso agricola o almacen agricola.

Esto significa que, para la compañía que le suministre, su casa no es una casa, es un almacen agrícola. Esto es muy común, pero por consiguiente el abastecimiento dado a su casa será con objetivos agricolas, porque tiene menos de 10.000 m2., en suelo rustico sólo los almecenes agricolas pueden ser construidos, pero no casas.

También, parece que por algún motivo, la compañía de suministros inspecciona la conexión en su propiedad, y ellos descubren que usted la usa para uso doméstico ellos pueden poner una multa a la propiedad (aunque esto sea raro) es común que si su propiedad tiene más de 6 años sea aceptada sin demasiados problemas.

Si está usado para un uso diferente que el que autorizado (para cultivar la tierra), para su tranquilidad de ánimo, nuestra compañía no se han encontado con esta clase de inspecciones en la zona aún, pero el comprador debe estar informado, en los pasos iniciales de la transacción, sobre la situación actual del contrato de luz, con el objetivo de evitar problemas en los pasos adicionales del proceso.

Cuando este finalizando el proceso, usted debe firmar una autorización formal autorizando a transferir el contrato al nuevo dueño.

B) Su propiedad tiene un contrato de conexion de luz de obra.

Esto significa que los constructores, cuando construian su casa. Una vez que ellos completaron la obra, como la compañía eléctrica sólo suministra luz cuando se aporta el certificado de residencia, entonces la compañía eléctrica asumiría el contrato que tenia con el constructor. Si usted, no dispone de este certificado (siempre teniendo menos de 10.000 m2.), los constructores, simplemente, dejaron la casa con luz de obra con el fin de que tenga suficiente luz.

En estos casos, el problema es más grande que en el anterior, porque, legalmente, la compañía eléctrica (Iberdrola) no le permite suministrar conexión con objetivos de construcción durante más de 2 años. Pasado este tiempo, ellos pueden cortar el abastecimiento en cualquier momento y multar a los dueños por usar el abastecimiento de esta manera.

Si su propiedad está en esta condición, por favor pregunte a un especialista. Por lo general éstos tipos de constratos los tienen los constructores.

C) Si su propiedad tiene electricidad pero usted no tiene ningún contrato y usted no ha pagado nunca, ni ha recibido ninguna factura durante su permanencia en la casa, en este caso, por favor consulte a su abogado urgentemente.

D) Si su propiedad tiene abastecimiento con objetivos de residencia. Esto ocurre en casas antiguas con menos de 10.000 sqm o en casas con más de esta superficie. En estos casos, no hay ningún problema.

E) Si su propiedad tiene el abastecimiento con objetivos de residencia, pero el contrato tiene mas de 20 años. Normalmente esto pasa en viejas antiguas. En estos casos, para cambiar de nombre los contratos a los nuevos compradores, usted como  vendedor debe coneguir un certificado de un electricista oficial a fin de garantizar que es una instalación antigua y que está en perfectas condiciones. Este documento se llama boletín eléctrico.

F) Si usted recibe factura a nombre de otra persona(generalmente el antiguo dueño), pero usted las paga, es generalmente que la compañia de luz no autorizo el cambio de nombre del contrato de suministro. En estos casos, deben consultar a un especialista para esclarecer cual es el problema.

2. – IMPUESTOS IMPLICADOS EN LA VENTA:

A) SI LOS VENDEDORES SON NO-RESIDENTES EN ESPAÑA:

 

Cuando usted, compró su propiedad en España, usted pagó los impuestos implicados en la compraventa. Estos gastos eran, principalmente, el notario y honorarios de registro de la propiedad, honorarios del abogado, el 7 % para el Impuesto de transferencias.

 

Después de 2007, la retención fue reducida del 5 % al 3 %. Ahora la retención de la plusvalía para vendedores cuando son NO RESIDENTES ESPAÑOLES  del 3 % del precio de la venta.

Cuando usted compró la propiedad, como el dueño de la propiedad española, usted tuvo que hacer la declaración de impuestos de cada año, DURANTE EL TIEMPO EN EL CUAL USTED FUE EL DUEÑO DE LA PROPIEDAD:

-  Impuesto sobre la renta: Después de la firma ate notario, el gobierno español considera que usted, sólo por el hecho de poseer una propiedad en España, tiene que pagar el 0.25 % del precio oficial de la propiedad. Este impuesto es una parte del Impuesto sobre la renta General.

 

-  Impuesto patrimonial: Principalmente, el 0.2-0.4 % del precio de la propiedad.

Si usted tuvo que hacer las declaraciones apropiadas del impuesto de la renta y el impuesto al patrimonial, con el modelo 214, y después de 2008, sólo existe el impuesto sobre la renta porque el Impuesto patrimonial se anula. Ahora el nuevo modelo Fiscal es el 210. Estos impuestos son calculados con los ingresos generales recibidos, y del valor oficial de la propiedad.

Si usted no ha hecho ninguna de estas declaraciones, por favor, no dude en consultarnos con el fin de instruirle como hacerlo.

- A partir del 01-01-2007, el sistema de Plusvalías para vendedores no residentes tiene las modificaciones siguientes:

 

- La plusvalía es del 18 %, OVER THE NET PROFIT.

 

- La retención es del 3 %, en vez del 5 % anterior.

 - En el pasado, el control de la Plusvalía por parte del gobierno era muy débil. Esto causó que, cientos y miles de transacciones en la zona fueron hechas con los precios oficiales reducidos a los verdaderos, con la intención de reducir los pagos de plusvalía de los vendedores, y compradores.

A fin de controlar transacciones que podrían causar reducciones ilegales de precios, entre compradores y vendedores, el control es mucho más alto ahora que en el pasado.

- En tercer lugar: Si la aduana española descubre algun valor no declarado, las multas serán el doble que en el pasado y en algunos casos, vendedores y compradores podrían ser denunciados por blanqueo de capital u otras acciones legales.

B) SI EL VENDEDOR ES UN RESIDENTE ESPAÑOL:

 

- PARA LA PLUSVALÍA:

Ellos pagaran el 18 % del beneficio neto.

Ellos no tendran que pagar la retención del 3 % al finalizar el proceso.

Si ellos venden su residencia principal y lo invierten en otra residencia principal en España en menos de 2 años, ellos tienen la exención del 100 % del impuesto patrimonial para la venta de la propiedad.

Si ellos tienen mas de 65 años, ellos tienen la exención del 100 % para el impuesto patrimonial para la venta de la propiedad.

Antes del 2010 la residencia fiscal española se podia obtener la aduana española mostrando el padron, la escritura,  pasaporte, facturas de agua y luz, y el número NIE, confirmando que él/ella vivía en España durante más de 6 meses al año.

Esto significa que antes de 2010, un vendedor podia evitar pagar la retención de la Plusvalía del 3 %, si él mostraba un certificado hecho en la aduana española confirmando que él era residente español, llamado certificado de residencia fiscal. Esto confirmó que el vendedor vivía en España durante más de 6 meses al año.

Pero, desde Enero de 2010, ha entrado en vigor unnuevo requisito de los Notarios y la Aduana española en la cual ellos requieren una nuevo certificado de la Aduana española, confirmando no sólo que el vendedor es residente español (viviendo en España durante más de 6 meses durante el año), sino tambien, que él/ella ha pagado los impuestos en España como residente español. Por lo general, declarando con los Modelos 100, o 110.

Así los vendedores que han estado pagando sus impuestos como no residentes, con el Modelo 214, o los nuevos 210, o simplemente no declarando algo, ellos serán considerados como extranjeros y estaran sujetos al pago de la retención del 3 % para la plusvalia.

Esto significa que, después de Enero de 2010, los vendedores extranjeros estaran obligados a pagar la retención del 3 % en la venta de sus propiedades, si ellos no prueban que:

 

- En primer lugar: Ellos viven en España durante más de 6 meses cada año. Esto se prueba con un certificado de residencia fiscal.

 - En segundo lugar: Ellos declaran y pagan sus impuestos en España como residentes. Esto significa que ellos han sido declarados antes como no residentes en sus países de origen y hacenb la declaracion de la renta como residentes en España con los modelos 100, 110, etc

OTROS IMPUESTOS PARA VENDEDORES, LA PLUSVALÍA

 

LA PLUSVALÍA: (Incremento del Valor de los Terrenos) es un impuesto del Ayuntamiento sobre el aumentos de valores de la propiedad. La plusvalia varía extensamente, según la cantidad de tiempo que ha pasado en venta. Antes de finalizar con el proceso, usted puede averiguar cuánto es, simplemente entrando en la oficina fiscal de su ayuntamiento.

En estos casos, una retención que se hace del comprador al vendedor es suficiente para cubrir el pago de este impuesto.