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CONSTRUCCION DE VIVIENDAS- EL AUTOPROMOTOR

 Los terrenos en España se clasifican  en varios tipos: 

1) Suelo Urbano: Este es una terreno en la que es posible a construir sujeto a especificaciones determinadas contenidas en el plan de desarrollo urbanístico de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana-PGMOU), o en áreas específicas de la urbanización llamada planes parciales, etc

Este terreno suele tener dotaciones de infraestructura con todas las facilidades y comodidades de habitabilidad y salubridad, pues están preparados para albergar núcleos de alta densidad de población. Así cuentan con servicios como agua corriente, electricidad, alcantarillado, telecomunicaciones.

El suelo urbano es el  terreno que se encuentra dentro de las ciudades, pueblos y  urbanizaciones y suele tener acceso a través de carreteras, con  pavimentación, aceras, calles, áreas comerciales, asistencia sanitaria, escuelas, colegios, centros deportivos, etc

2) Suelo no urbanizable: Se llama al terreno donde no se puede ni urbanizar, ni construir, ni desarrollar ningún plan constructivo en dicho terreno ya que, como su mismo nombre indica es “no urbanizable”.

Existen varios tipos de terrenos incluidos dentro de en esta clasificación, como las zonas verdes, áreas protegidas, montañas, lagos, zonas públicas, etc

En esta clasificación destaca el terreno “rústico”. Las zonas calificadas como rústicas son aquellas en las que solamente se puede realizar un uso agrícola o ganadero.

Eventualmente, y de forma excepcional,  se autorizan construcciones en este tipo de terrenos. Estas construcciones son aquellas que sirven para el uso al que está destinado, tales como almacenes, cuadras, albergues, etc. Y, de forma muy especial, se permite la construcción de viviendas.  Estas construcciones deben llevarse a efecto en condiciones de  baja densidad. Así que es muy común encontrar que sólo cuando la terreno tiene un tamaño mínimo (5,000 m2 en Murcia, pasando a los 10.000 m2 en la Ley del Suelo española (Ley del Suelo), o 20,000 m2 en más áreas protegidas), está autorizado a edificar un cortijo, villa, masía , chalé, chalet, hacienda, etc.

Por supuesto que puede haber viviendas en parcelas más pequeñas que los mínimos arriba mencionados.  Esto se debe a que estas edificaciones fueron construidos antes de que los nuevos reglamentos entraran en vigor, o, simplemente, que fueron construidas ilegalmente. En estos casos, estas construcciones han sido respetadas por las instituciones públicas (excepto si fueron construidas ilegalmente y el archivo de la infracción no haya sido vencido), y, aunque se permite la reforma y el mantenimiento interior, en ningún caso se autorizan extensiones constructivas de las mismas.

3) Suelo Urbanizable: Este es un terreno en la que aunque hoy en día no es urbano, pero el Ayuntamiento puede modificar la calificación y convertirlo en urbano en cualquier momento.

Por lo tanto, si usted encuentra una parcela en una de estas áreas, (un terreno rústico o no urbanizable ) y tiene el objetivo de construir allí una vivienda determinada o proyecto, primero debe verificar con la autoridad competente  (sobre todo el Ayuntamiento),cuáles son específicamente los requisitos y limitaciones que existen para construir.

1º.- El primer paso es saber si se puede construir y de qué forma.

La licencia de construcción “, o Permiso de Obra. (Licencia de Obra, o Licencia de Edificación, o Licencia de Obra Mayor). 

Si usted está interesado en un terreno en una de estas áreas (un terreno rustico o suelo no urbanizable) y  tiene el objetivo de construir y desarrollar un determinado proyecto constructivo, debería consultar primero con las autoridades públicas de la localidad,  y especialmente, con el Ayuntamiento, para así averiguar cuáles son las exigencias y limitaciones que usted puede tener, o deberá seguir, para construir. Por ejemplo, supongamos que usted encuentra un terreno y usted desea construir  un determinado proyecto en particular. Lo primero que usted tiene que hacer es pasar esa idea de obra a un proyecto,  y luego presentarlo al ayuntamiento. El personal del ayuntamiento  estudiará las regulaciones y las limitaciones del área en cuestión, y luego ellos aprobarán o no la ejecución de dicho proyecto.

Si lo aprueban, le concederán la Licencia de Obra o Edificación de Obra (Mayor o Menor, según la envergadura de la obra), o Permiso de Obra, autorizándole, con ello, a construir ese proyecto sobre esa determinada finca o terreno.

Sin embargo, si el Ayuntamiento rechaza su proyecto, le pedirán modificarlo para adecuarlo a la normativa, (por ejemplo, pidiéndole reducir los pisos de tres a dos, espacios..), y, si esto no es posible,  la licencia no podrá ser concedida, y usted no podrá construir en dicha finca o parcela.

De este modo, nosotros le aconsejamos que antes de comprar un terreno, finca, parcela, o tomar cualquier decisión sobre la operación de compra, organice una reunión preliminar con los arquitectos y el personal técnico del departamento o concejalía de urbanismo del Ayuntamiento. Esto hará más segura la inversión, porque, fruto de esta reunión, usted tendrá una idea concreta y aproximada acerca de las posibilidades de desarrollar su idea constructiva, y sabrá valorar las condiciones y limitaciones existentes, antes de comprar dicho terreno.

También le recomendamos que atienda a dicha reunión asistido de   abogados especialistas en Derecho Inmobiliario y de Construcción,   los cuáles le ayudarán a comprender  los pros y contras de comprar el terreno y edificar en él.  En dicha reunión habrá que inspeccionar el Plan de general Ordenación Urbana (PGOU). Es decir, el plan de desarrollo urbanístico de la zona.

De esta forma, usted sabrá con certeza cuales son las condiciones y especificaciones exigidas para la construcción en aquel terreno, y en aquella determinada área. Le recordamos que dichas posibilidades y requerimientos pueden variar dependiendo de la región en la cual la terreno esté situado (desde los 5.000 m2 en Murcia, pasando a 10.000 m2 en la Ley de Suelo Española (Ley del Suelo), o más de 20.000 m2 en áreas protegidas).

En esta reunión también descubrirá si existe cualquier  otro desarrollo urbanístico planeado para dicha área, por ejemplo un nuevo camino, carretera, línea de tren, una zona industrial, un área comercial, o una urbanización. Tal vez usted pueda construir en ese terreno en particular,  pero es muy importante que el terreno no se vea afectado por ningún futuro desarrollo o que en la zona este proyectado desarrollar un centro comercial, o industrial.. etc.

Esta información puede ser obtenida por escrito, con una certificación obtenida en el Ayuntamiento que confirma las posibilidades exactas y regulaciones, es la llamada “CÉDULA URBANÍSTICA”. En ella se detallan las posibilidades constructivas en ese determinado terreno o parcela, así como sus limitaciones.  Ni qué decir tiene que este documento es esencial obtenerlo con carácter previo a cualquier toma de decisiones con respecto a la compra del terreno.

Una vez que usted sabe exactamente el tipo de obra, sus condiciones, posibilidades, y limitaciones,  sobre ese terreno, y, solamente cuando usted las haya comprendido y esté satisfecho con la información obtenida, es cuando usted está preparado para la compra de ese terreno, o, si se es ya propietario, para contratar los servicios de un arquitecto que realice el proyecto de edificación o de obra.

En el proyecto de edificación, su arquitecto, debe adaptar sus preferencias y necesidades al tipo de obra que usted elija, teniendo en cuenta las limitaciones y especificaciones recogidas  previamente en el Ayuntamiento en cuestión. De ese modo, su arquitecto le guiará y dirigirá en este proceso, informándole sobre las diferentes posibilidades de transformar su “casa ideal” en una construcción acorde a las normas de la zona. Lo más importante es especificar y tener claro todos y cada uno de los detalles que usted desea incorporar a su proyecto y hacérselo saber a su arquitecto.

Siguiendo sus instrucciones, el arquitecto hará un proyecto con las dimensiones y características que más se adapten a sus preferencias.

Trate de imaginar  lo que verá desde las diferentes ventanas, y vistas. Visualícese viviendo y habitando en la vivienda, durmiendo ya en su cama, subiendo por sus escaleras. Trate de amueblarla. En otras palabras, introdúzcase dentro de la casa imaginándosela.  Tiene que pensar hasta en los más mínimos detalles,  ya que un insignificante detalle, puede causarle dolores de cabeza el día de mañana. Por ejemplo,  una ventana que no está centrada en un dormitorio, o el cuarto de baño no está exactamente donde quisiera y le hubiera gustado.

Una vez que el proyecto sea completado, debe ser presentado al Ayuntamiento, al Departamento de Urbanismo, mediante la correspondiente solicitud de concesión de la Licencia de Obra. En ese momento tiene que pagar un impuesto municipal suplementario, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que es aplicable a todo el desarrollo constructivo que necesite de una licencia de obra (tanto como si es finalmente obtenida o no). Este impuesto puede variar del 2 % al 4 % del coste de construcción, todo esto dependerá del Ayuntamiento en cuestión, variando de unos a otros.

El ayuntamiento estudiará si su proyecto reúne las condiciones específicas o limitaciones del área. Si su proyecto está bien, y cumple con las regulaciones y exigencias, entonces ellos le autorizarán a construir allí concediéndole con la apropiada Licencia de Obras, o Permiso de edificación. De esta forma, usted tendrá permiso, licencia, y derecho a construir allí exactamente la misma construcción que presentó al Ayuntamiento, y que está recogida en el proyecto.

2º Paso. La construcción, propiamente dicha

Una vez que usted tenga el permiso de edificación, es entonces, y sólo entonces, cuando debe contratar los servicios de un constructor, para ejecutar el proyecto y construir esa vivienda o edificación.

Este constructor debe seguir las instrucciones del arquitecto, así como el proyecto, a fin de ejecutar la construcción estrictamente tal y como se ha proyectado.

El Arquitecto.

En este punto, es muy importante prestar atención al trabajo del arquitecto. Cuando los servicios de un arquitecto español son contratados para hacer el proyecto de construcción de su casa, completará su trabajo una vez que el proyecto esté finalizado, y las obras se encuentren terminadas. Pero, usted también puede contratar sus servicios para controlar y supervisar los trabajos realizados por constructor, y garantizar que todos los pasos de la construcción son hechos como el proyecto especifica. En España, ha esto se le denomina supervisión o dirección  técnica de la Obra.

Por supuesto, los honorarios del arquitecto serán un poco más caros si el arquitecto asume este trabajo, pero las garantías de la construcción serán óptimas, porque los trabajos del constructor serán periódicamente,  y con regularidad, inspeccionados por el arquitecto.

Cuando contrate al arquitecto, deberá firmar un contrato con él que especifique exactamente lo que él va ser responsable de realizar, con períodos de tiempo, así como otros gastos que se deriven de su gestión y quién los paga. Los honorarios del arquitecto deben incluir la preparación de la “memoria de calidades”, el Certificado Final de Obra, así como el Certificado descriptivo de la finalización de la obra.

El arquitecto trabajará con un aparejador, que supervisará la obra, realizará inspecciones, y asegurará que la obra siga los estándares requeridos. Él emitirá los certificados que son necesarios para obtener el Certificado de Fin de Obra, y la Licencia de Primera Ocupación (antiguamente, Cédula de Habitabilidad).

Usted tendrá que preparar una especificación exacta para la obra, y luego encontrar a un constructor. Su arquitecto puede aceptar la responsabilidad de esto, y de la supervisión. Usted tiene que acordar una fecha de finalización, con una cláusula de pena a su favor por si se diese el caso de una finalización tardía. Esto tiene que ser incorporado en un contrato legal y obligatorio con el constructor.

Seguro Decenal: Llegados a este punto, es de vital importancia saber a qué se le denomina “Seguro Decenal”.

Cuando usted compra una construcción sobre plano a un constructor-promotor español, o es usted mismo el que realiza una construcción sobre la misma, el constructor, y el deben garantizarle que las partes y elementos esenciales y estructurales de la construcción más importantes deben quedar aseguradas al menos durante diez años, según las leyes españolas.

A fin de confirmar esta responsabilidad, la legislación española, obliga a   las constructoras de nuevas obras y promociones a asegurar las partes más importantes de la construcción, tales vigas, basamentos, estructura interna,  etc. Otros defectos que afectan el habitabilidad de la propiedad son cubiertos durante 3 años. Otros defectos menores son cubiertos durante 1 año. En los dos últimos la cobertura de un seguro no se requiere, pero obviamente si un constructor puede ofrecérsela como una garantía adicional, será mejor.

También, es una garantía adicional de la obra, porque la misma compañía de seguros obligará al constructor a pasar inspecciones de calidad determinadas, comprobar la calidad de los materiales y los trabajos hechos en la propiedad, a fin de dar la política apropiada.

El Seguro Decenal es  obligatorio cuando el promotor es una empresa con actividad específica  de construcción residencial.

Sin embargo, si el promotor de la obra es un particular, es decir, el mismo propietario de la finca o terreno en el que se va a construir la edificación  (esto es lo que se conoce como “Autopromotor”) , la ley española da la opción en estos casos de no solicitar este seguro. Se puede decir que el sistema español  entiende que, si un particular construye algo para usarlo y habitarlo directamente,  se tomará el cuidado necesario para construir la casa de manera segura. De este modo, el particular puede elegir,  si hay que ahorrar gastos,  evitar pagar este seguro; o en otro caso, contratar este seguro para tener una mejor protección contra posibles problemas o defectos en la construcción.

Pero, si usted como autopromotor decidió no contratar dicho seguro al tiempo de la construcción, cuando usted venda la propiedad  en el futuro a otros compradores, las leyes españolas le obligan a informar que la construcción no está cubierta por dicha garantía, y los eventuales compradores deberán aceptar esta condición, en la misma escritura de  venta.

El Constructor.

Como promotor de la obra, usted debe contratar los servicios de un constructor para ejecutar la obra y desarrollar el proyecto. Uno de los elementos más importantes de construir una vivienda es el contrato de edificación o de obra con el constructor.

Huelga decir que es absolutamente primordial que, cualquiera que sea la relación que mantenga con el constructor, la plasme en el correspondiente contrato de obra, en el que queden claras las obligaciones y los derechos de ambas partes. Cuanto más detallado sea el contrato, menos confusión y disputas se derivarán de él.

Al tiempo de la elaboración del contrato, el constructor siempre tratará de proteger sus intereses, como es obvio,  y,  si usted no tiene experiencia con este tipo de contratos, sus intereses pueden verse desprotegidos en la relación contractual que comenzará con la firma de dicho contrato.

Por tanto, para proteger siempre sus intereses asegúrese que su Abogado prepara el contrato o revisa el contrato propuesto por el constructor, y que le asiste en el desarrollo y ejecución del mismo.

Los elementos más importantes de CONTRATO DE OBRA  son:

-      El nombre completo y CIF de la constructora y el  los datos del representante legal, así como sus datos.

-      Indicación de que la construcción se realiza siguiendo un proyecto,  con una  descripción de la obra (memoria de calidades), lo más detallada posible.

-      Los suplementos, como garajes o trasteros, o piscinas, deberán estar incluidos.

-      Es muy importante que conste de forma clara y precisa la fecha de comienzo y  terminación de las obras. Si es posible,  incluso con sanciones económicas impuestas al constructor  en el caso de finalización tardía.

-      Forma y términos  de pago.  Es importante que el último pago se haga depender de la entrega de los distintos certificados del aquitecto (Final de Obra, sobre todo), y del Ayuntamiento (Cédula de Habitabilidad, o Lic. De Primera Ocupación).

-      Los impuestos y gastos derivados de  transacción, explicando y detallando cuanto es para IVA, Actos Jurídicos Documentados, Notario, honorarios del Registro de la propiedad, etc.

Otros aspectos que recomendamos acordar con el constructor:

Debe garantizar que el constructor organizará los pasos finales del proceso en cuanto a la documentación, como el certificado final de obra, la declaración de nueva obra,  división horizontal y el más importante,  la Cédula de Habitabilidad.

También es muy importante que las conexiones de agua y electricidad se hayan realizado, y que se cuente con los correspondientes contratos de suministro. Esto de vital importancia  en suelo rústico, en el cual es común encontrar problemas de contratación  eléctrica o de agua, y que, de haber pagado la totalidad del precio al constructor, puede acabar usted asumiendo, y sufriendo. El constructor no sólo debe garantizar  la conexión interna de la propiedad , sino también su enganche a la externa, y la acometida. El constructor debe entregarle la propiedad totalmente terminada y con los contratos de agua y luz en vigor, y esto lo tiene que estipular el mismo contrato.

¿Por qué tomar este cuidado con el constructor?

Es muy común que el constructor deje el trabajo una vez que haya completado la construcción, una vez que ha obtenido la licencia de fin de obra, e incluso antes de realizar la declaración de obra nueva de la construcción (es decir, de la misma escrituración e inscripción de la construcción en el Registro de la Propiedad).

Sin embargo, con la mera obtención de l certificado final de obra se asegura que la obra está completada de forma física, pero no legal ni administrativamente.   Falta el documento más importante: la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación. Este documento es muy importante porque usted lo necesita para contratar el abastecimiento de agua y  electricidad.

Vamos a explicarlo de una manera más sencilla: Si usted no indica nada en el contrato  con el constructor, este termina su servicio en el momento en el cual la propiedad está físicamente terminada, y aparece como una vivienda en el registro de la propiedad. Esto se obtendrá con los dos documentos nombrados a  continuación:

- En primer lugar, el certificado de fin de obra, que es un documento en el cual el arquitecto que proyectó la construcción certifica que la obra está terminada siguiendo las directrices en el proyecto y en la misma licencia de obra o de  construcción;-

- En  segundo lugar, con la Declaración de obra nueva, que es el proceso de inscripción de la nueva edificación registro de la propiedad sobre el terreno inicialmente existente.

En este momento, usted como promotor, tendrá la obra finalizada  y debidamente inscrita en el registro de la propiedad. También tendrá que haber en la propiedad electricidad y agua. De este modo, usted puede pensar que la propiedad está lista para habitarla …..

 PERO … ESTO NO SIEMPRE ES ASI. Para su información, la propiedad aún no está lista para HABITARLA, la obra no es una “vivienda” aún, sino una simple obra, y ello  porque, para ser considerada como vivienda, necesita de lo  siguiente:

A)  Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación: Este documento supone la confirmación del Ayuntamiento de que la  obra es una “vivienda”, con todos los requisitos de habitabilidad ,  y cuenta con todos los servicios de abastecimiento y saneamiento legalmente establecidos. Este certificado requiere del  certificado de fin de obra de la propiedad, y que esta esté  inscrita en el registro de la propiedad con la correspondiente declaración de obra nueva.

Es decir, antes de que usted consiga este certificado, lo que usted tiene es una obra, pero no una vivienda.

Este documento será necesario para obtener el abastecimiento individual de agua y luz para el uso y consumo de la vivienda.

La electricidad y los contratos de agua tienen que estar a su nombre, y tratarse de contratos para uso de “vivienda”. Esto es importante ya que, antes de que el constructor obtenga la Cédula de Habitabilidad, la obra seguramente tenga agua y luz, pero no será de “vivienda”, sino “de obra”, ya que es normal que el constructor cuente con este abastecimiento para realizar los trabajos constructivos ( maquinaria, cemento, etc.). Pero el abastecimiento que tiene la obra mientras se realiza se le denomina luz y agua de obra, pero no es el abastecimiento que usted tendrá cuando la obra pase a ser una casa habitable.

Debido a problemas en la construcción, y a defectos constructivos,  es bastante común que  los constructores dejen a los dueños de las viviendas con luz y agua de obra durante muchos años. Esto ocurre porque el constructor no obtuvo la cédula de habitabilidad, o bien porque le ha sido denegada por el Ayuntamiento debido a algún defecto formal o material de la obra. En estos casos, los propietarios quedan en condiciones deficientes de abastecimiento, y, además, este suele ser más caro que el abastecimiento normal para una vivienda.

A fin de garantizarle, como comprador o promotor, que el constructor obtendrá la cédula de de habitabilidad, será recomendable dejar una parte del pago final del precio de la obra (5-10%) a entregarse cuando la misma se haya obtenido. Esto obligará al constructor a trabajar y a hacer todo lo posible para conseguir este documento lo más pronto posible, si quiere cobrar la totalidad de su trabajo.

B) Los certificados de instalación de agua y luz (Boletín de Instalación Electrico), y (Boletín de Instalación de Agua). Estos documentos son  certificados hechos por instaladores autorizados de luz y abastecimiento de agua, que certifican y garantizan por los mismos que la instalación es segura, y cumple con los requisitos de abastecimiento para la vivienda.

Le recomendamos, como promotor de su vivienda o comprador, para garantizar que el constructor le entregue la propiedad a usted siendo habitable con su debida cédula de  habitabilidad, con el abastecimiento de agua y luz apropiado para una casa, para que usted tenga la seguridad de que no tendrá ningún problema en el futuro con esto.

FINANCIÓN DE LA OBRA – HIPOTECA  PROMOTOR

Es muy común que usted, como promotor, necesite solicitar una hipoteca para pagar la obra que desea construir. En estos casos, existe una hipoteca específica ofrecida por el banco para obtener la financiación necesaria para construir la propiedad.

A esto se le llama: préstamo o hipoteca Promotor o autopromotor.

La situación es la siguiente: Usted tiene la parcela, y una idea inicial sobre la casa proyectada junto con el arquitecto, y ya ha encontrado constructor que se encargue de la obra. Pero necesita dinero, por lo que tiene que pedir un crédito para construir la casa.

Entonces usted va a su banco y pide financiación. El banco, después de estudiar su situación personal y económica para confirmar que usted será un buen cliente, y hará frente a los pagos de hipoteca, estudiará si  acepta o no y prestarle el dinero para el proyecto. Si es así, el banco no le dará la cantidad completa de lo que le presta, sino que se lo dará por partes, en función de la evolución y fases de la construcción.

Por ejemplo: imagine que usted necesita 100,000€ para completar la obra. El banco le dará el 20 % para comprar la terreno, el 20 % cuando la estructura esté terminada, el 30 % cuando el techado  se haya  completado, etc., y el resto cuando el arquitecto obtenga el certificado y la licencia de final de obra.

Su banco solicitará de su arquitecto, una actualización de la obra, para certificar que los trabajos son satisfactoriamente completados. Entonces usted llevara aquella certificación al banco, y ellos le anticiparán el porcentaje del crédito correspondiente a la fase en que se encuentre la obra.  A esto se le llama pago “por certificaciones de obra”.

3. Tercer Paso. – La vivienda está construida: Documentación:

 Licencia o Certificado Final de Obra

Como le hemos explicado antes, una vez que los trabajos de construcción hayann finalizado, será necesario que alguien lo confirme.  Este es trabajo del arquitecto. Él tiene la obligación de ir a la obra e inspeccionar  que la obra ha finalizado conforme a las  instrucciones y especificaciones de su proyecto, por las cuáles, además, se obtuvo la licencia de obra.

Sin embargo,  la obra no estará declarada en el registro de la propiedad como terminada hasta que se realice el acto específicamente creado a tal efecto, y que es la llamada Declaración de Obra Nueva.

Declaración de Obra Nueva:

Se trata de un  proceso realizado ante Notario, por el cual éste  prepara la escritura de la vivienda sobre  el preexistente terreno que ya aparece como finca registral.

Para ello, se necesitan los siguientes documentos:

-      El Proyecto  de su arquitecto.

-      La Licencia de obra.

-      (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra

-      (DON) Declaración de Obra Nueva.

-      Seguro Decenal – Si usted ha decidido finalmente contratar este seguro.

Una vez que usted tiene todos estos documentos, usted tiene que llevarlos al notario. El notario preparará la escritura de la propiedad, y usted los firmará. A este proceso se le llama “declaración de obra nueva”. Esto demostrara, que sobre el terreno, hay ahora una vivienda. Entonces, usted tendrá que llevar estos documentos al registro de la propiedad para hacer la modificación apropiada en la inscripción del terreno y la vivienda quedará  legalmente inscrita.

Gastos e impuestos derivados de la escrituración e inscripción de la vivienda

En este punto, es muy importante  diferenciar las dos figuras más extensamente utilizadas en el mercado español ante la compraventa de una nueva propiedad:

1.- Comprar de un promotor la obra finalizada. Entonces,  es cuando se adquiriere la posición de comprador de vivienda sobre plano. Esto significa que el constructor, en este caso también  promotor, es el dueño del terreno,  o bien tiene adquiridos los derechos de construir en ese terreno, y  le ofrece el proyecto a usted. Si usted acepta,  comprará la vivienda una vez esté finalizada, y lista para venderse, pagando el precio por fases.

En este supuesto, estamos ante un caso prácticamente asimilado a la compraventa, ya que el riesgo y la función de la obra la lleva a cabo el constructor, que ahora es también el promotor.

Entonces, cuando la vivienda está terminada, ellos le entregan la propiedad, y usted paga el precio final de la misma. Los gastos son los siguientes:

IVA del 8 % sobre el precio de la venta.

Notaria y honorarios de registro de la propiedad.

Actos Jurídicos Documentados (AJD)  0,5-1 % sobre el precio de la venta (o 0,1% si se adquiere como vivienda habitual, según las zonas).

2.- Autopromoción.  Esta es la figura que usted asume cuando es usted el titular del terreno sobre el que se va a desarrollar la construcción. En este caso, por tanto, contrata los servicios del constructor para que construya la vivienda, siendo usted el Promotor, o mejor dicho, el Autopromotor.

En este supuesto, usted tiene que pagar los gastos siguientes:

-      El precio del terreno.

-      Los honorarios del proyecto del arquitecto

-      Los honorarios del certificado  final de obra del arquitecto

-      Los honorarios del constructor y el pago de los materiales

-      Los honorarios del notario al adquirir el terreno.

-      Los honorarios de notario al hacer la declaración de obra nueva.

-      Los honorarios del registro de la propiedad al hacer la declaración de obra en construcción.

-      Los honorarios del registro de la propiedad al hacer la inscripción de la declaración de obra nueva como “obra terminada”.

NOTA: En el supuesto anterior, es decir, si usted comprara una vez finalizada la obra, el constructor incluirá todos estos gastos en el precio de la venta.

Y los siguientes Impuestos :

-      Licencia de obra: el 3-5 % sobre el presupuesto de construcción. Este presupuesto es fijado en el mismo proyecto hecho por su arquitecto

-      Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación: aproximadamente 50-500€ (según la zona).

-      Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suel ser del 6- 7 %, se gún la zona,  sobre el precio del terreno. Esto debe ser pagado cuando la escritura del terreno se inscribe a  nombre.

-      Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es el 1 %, sobre el precio de la obra.

-      IVA (IVA) sobre el precio de los honorarios del constructor, y del arquitecto.

Como podrá observar, la postura del comprador sobre plano, y del autopromotor son muy distintas, a partir del momento en el cual, en el primer caso, el comprador sólo paga los impuestos y los gastos de la adquisición de la vivienda cuando esta está ya finalizada, porque el promotor, que no es usted,  ha pagado los gastos e impuestos anteriores. En el segundo caso, el autopromotor es el responsable del pago de todos estos gastos antes de que la propiedad esté terminada.

OTROS REQUERIMIENTOS:

Catastro.

El catastro es la institución que se encarga de plasmar las propiedades en mapas, coordenadas y planes, así como de declararlas y datarlas con el objetico de tasarlas a efectos de impuestos, entre ellos el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).   

Mientras que el registro de la propiedad, así como la escritura notarial confirman de quien es la propiedad, y las condiciones en que se posee la misma (quién es el titular,  en qué porcentaje, si existen limitaciones o cargas -como hipoteca, subastas públicas, disputas judiciales, etc-),  la inscripción en el  catastro le darán un mejor entendimiento de los límites y lindes  de la propiedad (por lo general de forma visual), tamaño,  fecha de construcción, valor, y descripción física de la misma.

En algunas zonas de España el notario, cuando declara una vivienda o construcción nueva sobre una terreno preexistente, envía la escritura al catastro para informar sobre dicha modificación o alteración catastral. De este modo, una vez que usted ha firmado  la escritura de declaración de obra nueva ante notario,  y esta se presenta en el registro de la propiedad, el trabajo está  finalizado.

Pero, en otras zonas o áreas de España, además de presentar la escritura de la propiedad con la declaración de obra nueva en el registro de la propiedad, usted debe, además,  aportarla junto con el certificado de fin de obra,  al Catastro, a fin de informarles que, sobre el terreno, hay ahora una casa. Si usted no lo hace, ellos se pondrán en contacto con usted en el futuro para proveerlos de estos documentos,  pero, mientras tanto, su vivienda permanecerá sin estar dada de alta en el catastro.

Una vez que la construcción está debidamente inscrita en el catastro, su trabajo estará terminado, y pronto (se necesitan a veces 1 o 2 años), usted comenzará a recibir notificaciones de pago del IBI correspondiente.

Conexiones de agua y electricidad:

Una vez que usted declara la obra correctamente en la escritura con el proceso de Obra Declaración Nueva, y usted tiene la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, entonces usted debe solicitar los contratos de abastecimiento de las compañías de agua y luz. Para esto, usted debe presentar los documentos siguientes a las compañías:

A) Electricidad: Certificado obtenido del electricista autorizado que hizo la instalación (boletín de instalación eléctrica)

B) Agua: El certificado obtenido del fontanero que hizo la instalación o boletín de instalación de agua.

Entonces, la electricidad y la compañía de agua instalarán los contadores individuales en su propiedad, y emitirán los contratos para el abastecimiento individual. Sólo en aquel momento, el abastecimiento pasa a ser de obra a abastecimiento individual o particular, y por lo tanto, de vivienda.